2026年马来西亚店铺市场数据：成交量、滞销量与价格

店铺仍是马来西亚成交最活跃的商业产业。国家产业资讯中心（NAPIC）记录，2025年全国店铺成交19,551宗、总值198.5亿令吉；2026年上半年成交9,060宗、总值96.7亿令吉。2026年上半年已完工滞销店铺降至6,124间，但集中在吉隆坡以外的旧项目，2025年吉隆坡只有10间。成熟商业区的价格持稳或上涨。

数据来自 NAPIC 2025年及2026年上半年报告，以及 estatemarketpulse 整理（2026年3月1日、9月21日）。

店铺成交量几乎持平，成交额却上升，代表平均每宗交易更大。2026年上半年，两层至两层半店屋占店铺交易的54.1%，仍是市场核心。

按州属看，2025年柔佛以4,219宗（21.6%）居成交量之首，雪兰莪则以58.9亿令吉（29.7%）居成交额之首。

2025年各州滞销情况说明问题出在哪里：

• 吉隆坡联邦直辖区：只有10间（350万令吉）。
• 雪兰莪：514间（6亿5704万令吉）。
• 柔佛：1,146间（10亿6915万令吉）。

更关键的是滞销时间。NAPIC《2025年产业存量报告》显示，82.9%的已完工滞销店铺已超过5年未售出（5至10年占49.3%，超过10年占33.7%）。这些单位卡在个别项目里，不代表店铺都难卖，详见马来西亚店铺滞销：为什么新镇店铺卖不出？

截至2026年6月底，全国现有店铺逾56万2000间，即将完工近2万2000间，规划中逾1万3000间。IQI（2026年10月26日）指出，2026年第一季完工店铺单位按年增加超过一倍，并提醒：繁忙镇区里位置好的店屋仍然好租，但付新盘价格前要先查清当地空置情况。

NAPIC 没有全国店铺价格指数，最有用的是它对个别项目的评述：

• 2025年："战略性及成熟商业区呈现价格上涨趋势"，其他部分项目下跌，多数跌幅在10%以内。吉隆坡双层店屋中，Lucky Garden 涨17%，甲洞 Bandar Menjalara涨12.8%，Taman Shamelin Perkasa 涨14.7%。
• 2026年上半年："战略性及成熟地点价格变动不大"。吉隆坡 Teh Wan Sang、Lucky Garden、Taynton View、Happy Garden 和 Salak South Garden 的双层店屋涨2.2%至13.9%，成交价介于138万至500万令吉。

成熟社区保值，疲弱的是较新或次级项目，见经济下滑时，哪些地区的店铺最保值？

亨利屠夫（Henry Butcher，HB Perspective 2026）比较2025年1月至9月与前一年同期：吉隆坡商业产业成交量增6%、成交额增近12%；雪兰莪成交量跌1.6%、成交额增8%，并形容两地商业产业市场"整体健康"。它预计2026年巴生谷商业产业市场不会有重大变化，并持续正面增长（服务式公寓除外）。

商场较弱。2026年上半年全国购物中心入住率为77.9%，前一年同期为78.7%；吉隆坡由87.3%降至84.6%（estatemarketpulse 与 IQI，引述财政部2026年9月10日推介演讲）。品牌因此更仔细比较商场与店屋，见品牌先开商场还是店屋？

回酬亦然：PropertyGuru 指好位置店铺回酬一般为5%至8%，IQI 为毛回酬5%至7%；最成熟的商业区因价格被抬高而较低，例如 SS2 整间店屋约4%。可读为什么投资者仍抢购约4%回酬的SS2店铺？，并用租金回酬计算器测试你的数字。各区叫价见店租指数，买家指南见买家专页。

截至2026年11月14日，NAPIC 尚未公布第三季数据，公布后本页会更新。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。