Pasaran kedai Malaysia 2026 dalam angka: transaksi, lambakan, harga

Kedai masih hartanah komersial paling banyak didagangkan di Malaysia. NAPIC merekodkan 19,551 transaksi kedai bernilai RM 19.85 bilion pada 2025, dan 9,060 bernilai RM 9.67 bilion pada separuh pertama 2026. Kedai siap tidak terjual turun kepada 6,124 unit pada separuh pertama 2026, tetapi kebanyakannya dalam projek lama di luar KL, yang hanya mempunyai 10 unit tidak terjual pada 2025. Kawasan mantap mengekalkan atau menaikkan harga.

Semua angka di bawah daripada NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara), melalui Laporan Pasaran Harta 2025 dan H1 2026, serta ringkasan estatemarketpulse (1 Mac 2026 dan 21 Sep 2026).

Dua perkara menonjol. Pertama, bilangan transaksi kedai hampir mendatar, tetapi nilainya naik pada 2025 dan H1 2026, jadi purata urus niaga semakin besar. Kedua, pada H1 2026 kedai dua hingga 2.5 tingkat membentuk 54.1% semua urus niaga kedai: rumah kedai klasik kekal teras pasaran.

Mengikut negeri pada 2025, Johor mendahului bilangan dengan 4,219 urus niaga (21.6%), manakala Selangor mendahului nilai dengan RM 5.89 bilion (29.7%).

Lambakan 2025 mengikut negeri menunjukkan di mana masalahnya:

• WP Kuala Lumpur: hanya 10 unit (RM 3.50 juta).
• Selangor: 514 unit (RM 657.04 juta).
• Johor: 1,146 unit (RM 1,069.15 juta).

Usia stok lebih penting. Pada 2025, 82.9% kedai siap tidak terjual telah tidak terjual lebih 5 tahun (49.3% untuk 5 hingga 10 tahun dan 33.7% untuk lebih 10 tahun), menurut Laporan Status NAPIC 2025. Ini unit yang tersangkut dalam projek tertentu, bukan tanda semua kedai sukar dijual. Kami terangkan dalam lambakan kedai di Malaysia.

Bekalan terus bertambah. Pada akhir Jun 2026 NAPIC mengira lebih 562,000 unit kedai sedia ada, hampir 22,000 akan datang dan lebih 13,000 dirancang. IQI (26 Okt 2026) menyatakan unit kedai siap meningkat lebih dua kali ganda tahun ke tahun pada suku pertama 2026, dan menasihatkan: "Well-located shophouses in busy townships still rent well, but check local vacancy before paying new-launch prices."

NAPIC tidak menerbitkan indeks harga kedai nasional, jadi bukti berguna ialah ulasannya tentang skim tertentu.

• 2025: "Upward price trends showed in strategic and well-established commercial areas". Beberapa skim lain turun, kebanyakannya kurang 10%. Kedai dua tingkat di KL naik di Lucky Garden (+17%), Bandar Menjalara (+12.8%) dan Taman Shamelin Perkasa (+14.7%).
• H1 2026: "Minimal price movements were observed in strategic and well-established locations". Kedai dua tingkat di Teh Wan Sang, Lucky Garden, Taynton View, Happy Garden dan Salak South Garden naik 2.2% hingga 13.9%, berurus niaga pada RM 1.38 juta hingga RM 5 juta.

Coraknya konsisten: kejiranan matang di KL dengan bekalan tetap mengekalkan nilai, manakala kelemahan berada di skim baharu atau sekunder. Lihat kawasan mana kedainya paling kekal nilai.

Henry Butcher (HB Perspective 2026), membandingkan Januari hingga September 2025 dengan setahun sebelumnya, mendapati transaksi komersial KL naik 6% dari segi bilangan dan hampir 12% dari segi nilai, manakala Selangor turun 1.6% bilangan tetapi naik 8% nilai. Ia menyifatkan pasaran komersial kedua-duanya "generally healthy", dan menjangka tiada perubahan ketara bagi pasaran komersial Lembah Klang pada 2026, dengan pertumbuhan positif berterusan (kecuali pangsapuri servis).

Pusat beli-belah lebih lemah. Kadar penghunian kompleks beli-belah ialah 77.9% pada H1 2026, berbanding 78.7% setahun sebelumnya, dan KL turun daripada 87.3% kepada 84.6% (estatemarketpulse dan IQI, memetik ucapan pelancaran MOF pada 10 Sep 2026). Ini penting kerana jenama kini membandingkan lot pusat beli-belah dengan rumah kedai dengan lebih teliti; lihat pusat beli-belah atau rumah kedai.

Hasil sewa menunjukkan cerita yang sama. PropertyGuru menyatakan kedai di lokasi baik biasanya memberi hasil 5% hingga 8%, dan IQI memberi 5% hingga 7% kasar; pusat paling matang memberi hasil lebih rendah, seperti kira-kira 4% untuk rumah kedai penuh di SS2, kerana harga sudah naik. Baca kenapa pelabur masih berebut kedai SS2 dan uji angka anda dengan kalkulator hasil sewa. Sewa diminta mengikut kawasan ada di indeks sewa kedai, dan panduan membeli di halaman pembeli.

Setakat 14 Nov 2026, angka NAPIC suku ketiga 2026 belum diterbitkan. Kami akan mengemas kini halaman ini apabila ia keluar.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.