Kenapa Pelabur Masih Berebut Kedai SS2 Walaupun Hasil Sekitar 4%?
Rumah kedai SS2 Petaling Jaya diniagakan pada hasil sekitar 4%, di bawah pulangan lazim. Ini sebab pelabur masih berebut, dan bila ia berbaloi.
Jawapan ringkas
Pada sekitar 4%, hasil sewa SS2 berada di bawah 5% hingga 8% yang dipetik PropertyGuru bagi kedai berlokasi baik. Pelabur sanggup membayar lebih kerana kedai SS2 jarang kosong, penyewa berebut ruang dan pembeli sentiasa menunggu. Mereka membeli kepastian dan kekurangan bekalan, bukan sekadar sewa tahun ini.
Betapa ketatnya pasaran SS2?
- The Edge melaporkan pada 2020, memetik Alan Wong dari Metro REC, bahawa kadar penghunian SS2 "hampir 100%" dan "tidak mudah mencari kedai yang bagus untuk disewa". Jalan panas yang disebut ialah SS2/67 dan SS2/60.
- EdgeProp menyatakan sedikit sahaja kedai SS2 dijual sedangkan permintaan sewa terus meningkat, dengan sewa diminta RM 13,500 hingga RM 26,000 sebulan dilaporkan.
- Penyewa Presotea pertama di Malaysia berkata tentang SS2: "inilah lokasi pertama yang berjaya kami dapatkan".
Data kami sendiri mengesahkan kedalaman pasaran ini. Separuh tengah harga terkini yang diminta di SS2 (analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini, Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran):
| Ukuran | SS2 Petaling Jaya |
|---|---|
| Sewa tingkat bawah diminta | RM 10,000 hingga RM 17,000 sebulan |
| Sewa sekaki persegi | RM 4.8 hingga RM 9.1 |
| Iklan sewa dikira | 78 |
| Harga jualan diminta | RM 3.35 juta hingga RM 11 juta |
| Harga jualan sekaki persegi | RM 970 hingga RM 1,623 |
| Iklan jualan dikira | 89 |
| Pegangan (iklan jualan) | Kebanyakannya pegangan bebas, 81 daripada 89 |
Kenapa terima hasil yang lebih rendah?
1. Risiko kekosongan hampir sifar. Hasil 6% dengan tiga bulan kosong setiap dua tahun boleh memberi kurang daripada 4% tanpa kekosongan. Kajian yang kami gunakan merumuskannya: hasil rendah dengan kekosongan sifar selalunya bermakna kedai prima.
2. Sewa cenderung dinaikkan, bukan diturunkan. Apabila penyewa bersaing, pemilik boleh memilih jenis perniagaan dan syarat. Satu laporan berbahasa Cina (9shares.my) menyatakan sesetengah pengusaha membayar sewa 6 hingga 12 bulan lebih awal untuk unit deretan hadapan di kawasan yang kompetitif.
3. Tahan kemelesetan. EdgeProp melaporkan semasa PKP 2021 bahawa satu tingkat bawah SS2 kosong sejak akhir Februari dengan sewa diminta RM 8,000, dan sewa yang diminta di seluruh pasaran turun 5% hingga 10%. Namun kedai prima tetap disewa semasa kemelesetan, pada harga yang lebih lembut.
4. Kecairan. Kedai sudah pun aset komersial paling cair; data NAPIC melalui Hartamas menunjukkan 19,551 transaksi kedai daripada 46,649 urusan komersial pada 2025. Di SS2, pembeli sedang menunggu, jadi keluar lebih mudah.
5. Pendapatan tingkat bawah mendominasi. The Edge melaporkan tingkat bawah SS2 pada RM 8,000 hingga RM 12,000 berbanding RM 1,200 hingga RM 3,000 untuk tingkat atas pada 2020. Pelabur membeli tingkat bawah yang kukuh.
Bagaimana pertumbuhan harga SS2 dalam jangka panjang?
City Valuers & Consultants (6 Jan 2025) menjejak harga kedai dari 2010 hingga 2023:
| Jenis kedai | Harga median, 2023 | Pertumbuhan harga setahun, 2010 hingga 2023 |
|---|---|---|
| SS2 2 tingkat | RM 2.42 juta | 1.5% |
| SS2 3 tingkat | Tidak dinyatakan | 3.4% |
| TTDI 3 tingkat | RM 5.1 juta | 4.11% |
| Damansara Utama 3.5 tingkat | RM 4.8 juta | 4.76% |
Setiap kawasan ini purata hanya kira-kira 9 transaksi setahun. Dua pengajaran timbul. Pertama, pulangan sebenar rumah kedai penuh di SS2 ialah hasil sewa ditambah pertumbuhan harga, bukan 4% semata-mata. Kedua, dengan jualan sesedikit itu, rumah kedai penuh yang baik mungkin tidak muncul lagi untuk satu tempoh. Untuk gambaran lebih luas tentang kenapa pelabur menerima hasil lebih rendah bagi kedai prima, baca kenapa pelabur membayar lebih untuk lot kedai prima.
Bagaimana SS2 berbanding pusat berdekatan?
| Pusat komersial | Sewa diminta (RM/bulan) | Harga jualan sekaki persegi (RM) |
|---|---|---|
| SS2 Petaling Jaya | 10,000 hingga 17,000 | 970 hingga 1,623 |
| Damansara Utama (SS21) | 11,000 hingga 17,000 | 861 hingga 1,311 |
| Damansara Uptown | 10,500 hingga 17,000 | 802 hingga 1,394 |
| Taman Paramount | 7,800 hingga 14,000 | 885 hingga 1,500 |
Sumber sama seperti di atas. EdgeProp meletakkan kadar penghunian Damansara Uptown melebihi 80%, pusat yang sihat tetapi tidak seketat SS2.
Bila SS2 tidak berbaloi pada 4%?
- Deretan dalam dengan muka hadapan lemah tetapi diberi harga seperti jalan panas
- Unit tanpa keupayaan F&B di jalan yang hidup dengan makanan
- Penyewaan dengan sewa jauh di atas pasaran yang mungkin tidak diperbaharui
- Membayar harga premium untuk unit yang memerlukan kerja struktur besar
Cara membeli SS2 dengan bijak: senarai semak
- Kenal pasti jalan dan deretan yang tepat, bukan sekadar "SS2"
- Semak penyewaan dan baki tempoh
- Bandingkan sewa dengan julat SS2 di atas
- Lawati pada pukul 7 malam hari bekerja dan waktu makan tengah hari hujung minggu
- Sahkan elektrik, ekzos dan air jika F&B berkemungkinan
- Kira sendiri hasil bersih selepas semua kos
Cukupkah 4% untuk anda?
Itu bergantung pada matlamat anda. Jika anda mahukan aliran tunai maksimum, kedai yang dipilih dengan baik di pusat yang hasilnya lebih tinggi mungkin lebih sesuai. Jika anda mahukan aset jangka panjang yang mudah disewa dan dijual, SS2 ialah contoh klasik. Bandingkan lebih banyak pusat dalam indeks sewa kami, lihat kedai untuk dijual di Petaling Jaya, atau hubungi kami untuk peluang SS2 di luar pasaran.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Berapa hasil sewa lazim bagi rumah kedai SS2?
Jalan mana di SS2 yang paling dicari?
Adakah kedai SS2 kosong semasa PKP?
Kenapa begitu sedikit kedai SS2 diiklankan untuk dijual?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.