SS2 店屋回酬只有约4%，为什么投资者还抢着买？

SS2 约4%的回酬，低于 PropertyGuru 所说地点好的店铺5%至8%。投资者还是愿意出高价，因为 SS2 的铺位几乎不空、租客抢着进驻、随时有买家在等。他们买的是确定性和稀缺性，不只是今年的租金。

• The Edge 在2020年引述 Metro REC 的 Alan Wong 说，SS2 出租率"接近100%"，"要租到好铺不容易"，热门街道是 SS2/67 和 SS2/60。
• EdgeProp 指 SS2 放售的店铺很少，而租赁需求持续上升，报道的叫价月租为 RM 13,500 至 RM 26,000。
• 马来西亚第一间 Presotea 的经营者说：SS2"是我们第一个成功拿到的地点"。

我们的数据也显示出市场的深度。SS2 近期叫价的中间一半（MCE 对近六个月房产网站广告的分析：2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）：

一、空置风险几乎是零。 6%回酬但每两年空三个月，实际可能不如4%却从不空置。我们参考的研究一句话总结：回酬低但零空置，往往是旺铺。

二、租金是被抢高，而不是被压低。 租客互相竞争时，房东可以挑行业、定条件。中文媒体 9shares.my 报道，在竞争激烈的地区，有经营者为了第一排铺位预付6至12个月租金。

三、逆市抗跌。 EdgeProp 在2021年行动管制令期间报道，SS2 一间底楼从二月底空置，叫价 RM 8,000，整体叫价租金下跌5%至10%。但旺铺在逆市依然租得出，只是价钱软一点。

四、流动性高。 店铺本来就是流动性最高的商业资产；Hartamas 引述 NAPIC，2025年46,649宗商业交易中，店铺占19,551宗。SS2 随时有买家，退场更容易。

五、底楼收入是主角。 The Edge 在2020年报道，SS2 底楼月租 RM 8,000 至 12,000。投资者买的是一个强底楼。

City Valuers & Consultants（2025年1月6日）追踪了2010年至2023年的店屋价格：

这几个地区每年平均只有约9宗成交。由此得出两点：第一，SS2 整间店屋的真实回报是租金回酬加上价格增长，而不只是4%；第二，成交这么少，一间好的整间店屋错过了，可能要等很久才再出现。想了解投资者为何愿意以较低回酬买旺铺，请看为什么投资者宁愿低回酬也要买旺铺。

数据来源同上。EdgeProp 报道 Damansara Uptown 出租率超过80%，健康，但不如 SS2 那么紧。

• 门面差的内排，却按热门街道定价
• 以美食为主的街道，铺位却做不了餐饮
• 租金明显高过市价、可能不会续约的租约
• 需要大型结构维修的铺位，还要付溢价

• 确认具体街道和排位，不只是"SS2"
• 查底楼的租约和剩余租期
• 把租金和上面的 SS2 区间比较
• 平日晚上7点和周末中午各去一次
• 可能做餐饮的话，确认电力、排烟和水
• 扣除所有开销，算出自己的净回酬

看你的目标。如果追求最高现金流，选得好的高回酬地区铺位可能更适合；如果想要一个容易出租、容易转手的长期资产，SS2 就是教科书例子。可以在店铺租金指数比较更多地区，浏览八打灵再也出售店铺，或联系我们了解 SS2 未公开放售的机会。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。