Kenapa pelabur bayar lebih untuk lot kedai prime walaupun hasil rendah?

Pelabur membayar lebih untuk lot kedai prime kerana mereka membeli jumlah pulangan, bukan sewa semata-mata. Lot tingkat bawah prime di pusat komersial matang jarang kosong, harganya cenderung bertahan dan meningkat kerana tiada bekalan baharu boleh dibina di sebelahnya, dan ia lebih mudah dijual. Sebab itu hasil 4% di deretan yang betul boleh mengatasi hasil 7% di bandar baharu yang unitnya kerap kosong.

Julat yang diterbitkan agak luas. PropertyGuru menyatakan kedai di lokasi baik biasanya menghasilkan 5% hingga 8%. IQI meletakkan hasil kasar pada 5% hingga 7%. Rumah kedai penuh di SS2 Petaling Jaya menghasilkan kira-kira 4% kerana harganya sudah ditawar tinggi. Artikel kami tentang kenapa pelabur masih berebut kedai SS2 pada hasil 4% menceritakan kisah satu pusat itu. Artikel ini melihat data kebangsaan di sebaliknya.

Kerana pasaran memberi ganjaran kepada kekurangan bekalan. Laporan Pasaran Harta 2025 oleh NAPIC menyatakan trend harga menaik di kawasan komersial yang strategik dan matang, manakala beberapa skim lain jatuh, kebanyakannya kurang 10%. Rumah kedai dua tingkat di KL yang naik:

• Lucky Garden: +17%
• Bandar Menjalara: +12.8%
• Taman Shamelin Perkasa: +14.7%

Pada H1 2026, NAPIC sekali lagi melaporkan pergerakan harga yang minimum di lokasi strategik dan matang. Rumah kedai dua tingkat di Teh Wan Sang, Lucky Garden, Taynton View, Happy Garden dan Salak South Garden naik 2.2% hingga 13.9%, dengan urus niaga RM1.38 juta hingga RM5 juta.

Pada masa yang sama, penyiapan kedai pada H1 2026 naik 65.6% kepada 2,469 unit, hampir semuanya di kawasan baharu. Bekalan baharu di bandar baharu tidak bersaing dengan deretan lama. Ia bersaing dengan deretan baharu yang lain.

City Valuers & Consultants (6 Jan 2025) menjejak jenis kedai terpilih dari 2010 hingga 2023:

Setiap kawasan purata hanya kira-kira sembilan urus niaga setahun. Jualan yang sedikit itu sendiri tanda bekalan terhad: pemilik terus menyimpan.

Contoh dengan angka bulat, bukan ramalan:

Hasil utama kedai prime yang lebih rendah diimbangi oleh penghunian penuh dan kenaikan harga. Hasil tinggi kedai luar mengecil sebaik sahaja ia kosong beberapa bulan. Uji angka anda dengan kalkulator hasil sewa.

Kedai yang tidak boleh dijual tidak bernilai seperti penilaiannya. NAPIC mencatat 19,551 urus niaga kedai bernilai RM19.85 bilion pada 2025, menjadikan kedai 41.9% daripada jumlah urus niaga komersial, aset komersial paling banyak didagangkan. Tetapi laporan status NAPIC 2025 juga mendapati 33.7% kedai siap tidak terjual sudah berada di pasaran lebih 10 tahun. Kecairan tertumpu di tempat yang diminati.

Pusat beli-belah menunjukkan jurang yang sama. Mid Valley Megamall menutup 2025 dengan penghunian 99.8% (Laporan Tahunan IGB Berhad 2025), berbanding 77.9% bagi pusat beli-belah seluruh negara pada H1 2026 (NAPIC).

Analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan lepas, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta.

Banyak daripadanya ialah rumah kedai penuh, di mana tingkat atas menambah satu lagi sumber pendapatan selain sewa tingkat bawah.

• Pertukaran penyewa. EdgeProp (12 Mei 2026) melaporkan sewa runcit tinggi di Bangsar menyebabkan pertukaran penyewa yang ketara, menjadikan sesetengah pelabur bimbang hasil kurang dapat dijangka.
• Hasil nipis berbanding kos pinjaman. Pada hasil kasar 4%, pembelian dengan pinjaman tinggi mungkin tidak menampung ansuran. Contohnya, pinjaman hartanah komersial Alliance Bank memberi sehingga 85% untuk tempoh sehingga 30 tahun. Kira dahulu dengan kalkulator pinjaman rumah kedai.
• Pendapat bukan data. TH Lee dari PropNex memberitahu EdgeProp bahawa apabila bekalan ketat di lokasi prime seperti Bangsar, nilai cenderung bertahan dan meningkat. Itu pandangan ejen, bukan jaminan.