118 Mall开幕加上200万平方尺新商场：吉隆坡店屋会受冲击吗？

对位置好的底楼街边店来说，新商场主要是在和其他商场竞争。默迪卡118的118 Mall 在2026年11月开幕，有300多间店，巴生谷在2026年底前还会新增约200万平方尺零售空间（IQI，2026年10月26日）。2026上半年商场入住率降至77.9%。这个市场最弱的一环是二线商场，而不是热闹的吉隆坡店排，后者2025年滞销的已完工店铺只有10间。

这是一个分化的市场：最好的商场几乎满租，一般商场则不然，新供应进一步加重二线商场的压力。

Henry Butcher 预计巴生谷商场业主会"尝试用大量大众化海外零售商，尤其是外国餐饮品牌填补空置"（HB Perspective 2026）。The Malaysian Reserve 在2026年7月6日指出，商场偏好财力雄厚、分店多、租期长、装修投入大的外国连锁，这可能把本地中小餐饮业者推向较不显眼的郊区。

第二点对店屋屋主很重要。被挤出商场的本地业者不会消失，很多会转去成熟住宅区找底楼店铺。

有些是在商场起步后再加开店屋。JLL 对南洋商报（2026年6月7日）表示，霸王茶姬、瑞幸和蜜雪冰城最初先进驻最强的商场和高人流地点，以争取曝光。Polygon 的 Jason Cho 说，中国品牌现在大量进驻社区店屋，因为成本较低、扩张较容易。南洋商报列出店屋的优势：街边招牌显眼、停车方便、可设得来速、营运成本较低、外卖更方便，以及固定的住宅客源。

所以模式是：先在商场打品牌，再靠店屋扩规模。新商场增加的是首店位置，不会取代社区分店。

与商场正面竞争、又没有其他吸引力的店。新商场旁卖同样东西的普通零售单位压力最大。本身有来客理由的单位撑得比较好：

• 历史与旅游街区，例如邻近默迪卡118的茨厂街唐人街与苏丹街，吸引的是商场复制不了的游客。
• 人口密集的混合区，例如半山芭与燕美，有住户、办公楼和夜间餐饮。
• 大路转角，例如吉隆坡城中城、敦拉萨国际贸易中心与苏丹依斯迈路一带，NAPIC 指2026上半年底楼月租最高达2.5万令吉。

• 看自己那排店，不看新闻标题。 每季数一数街上的空置。只有当你那排开始空，新商场才真正有影响。
• 瞄准被商场挤出的租户。 负担不起商场装修的本地餐饮和服务品牌，需要显眼的底楼。
• 租金要在租户可负担范围内。 南洋商报提醒"租金僵化"：高租租户离开后，屋主若坚持高价，空置会拖很久。
• 买之前先测抗跌力。 参考哪些地区的店铺在低潮期最保值和租金回酬计算器。

MCE 不做商场单位，但比较很有用。分层商场单位取决于商场管理方的租户组合和营销；街边底楼店铺取决于整条街。吉隆坡商场入住率84.6%，吉隆坡滞销店铺只有10间，位置好的店屋让业主有更多掌控权。可浏览吉隆坡店铺出售，或联系我们的买家团队。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。