118 Mall dan 2 juta kps pusat beli-belah baharu: ancaman kepada kedai KL?

Bagi kedai tingkat bawah tepi jalan yang strategik, pusat beli-belah baharu kebanyakannya bersaing dengan pusat beli-belah lain. 118 Mall di Merdeka 118 dibuka pada November 2026 dengan lebih 300 kedai, dan kira-kira 2.0 juta kps ruang runcit baharu dijangka di Lembah Klang menjelang akhir 2026 (IQI, 26 Okt 2026). Kadar penghunian pusat beli-belah turun ke 77.9% pada H1 2026. Titik paling lemah ialah pusat beli-belah sekunder, bukan deretan kedai KL yang sibuk, yang hanya ada 10 unit siap tidak terjual pada 2025.

Gambarannya ialah pasaran berbelah. Pusat terbaik hampir penuh, pusat purata tidak, dan bekalan baharu menambah tekanan ke atas pusat sekunder.

Henry Butcher menjangka pemilik pusat beli-belah Lembah Klang akan "cuba mengisi ruang kosong dengan banyak peruncit luar negara pasaran massa, terutamanya jenama F&B asing" (HB Perspective 2026). The Malaysian Reserve mencatat pada 6 Jul 2026 bahawa pengendali pusat beli-belah memilih rangkaian asing besar kerana sokongan kewangan, banyak cawangan, sewaan panjang dan ubah suai besar, yang boleh menolak PKS F&B tempatan ke kawasan pinggir bandar yang kurang menonjol.

Perkara kedua ini penting bagi pemilik kedai tepi jalan. Pengusaha tempatan yang tersingkir dari pusat beli-belah tidak hilang. Ramai mencari kedai tingkat bawah di kejiranan matang.

Sesetengahnya menambah rumah kedai selepas bermula di pusat beli-belah. JLL memberitahu Nanyang (7 Jun 2026) bahawa Chagee, Luckin dan Mixue mula-mula memasuki pusat beli-belah terkuat untuk pendedahan. Jason Cho dari Polygon berkata jenama China kini memasuki rumah kedai kejiranan dalam jumlah besar kerana kos lebih rendah dan pengembangan lebih mudah. Nanyang menyenaraikan kelebihan kedai tepi jalan: papan tanda jelas, parkir mudah, pandu lalu, kos operasi lebih rendah, penghantaran mudah dan penduduk sekitar yang tetap.

Jadi coraknya ialah pusat beli-belah untuk pelancaran jenama, kedai tepi jalan untuk skala.

Kedai yang bersaing secara langsung dengan tawaran pusat beli-belah dan tiada tarikan lain. Unit yang ada sebab tersendiri untuk dikunjungi lebih bertahan:

• Jalan warisan dan pelancongan seperti Chinatown, Petaling Street dan Jalan Sultan, berhampiran Merdeka 118.
• Daerah bercampur yang padat seperti Pudu dan Imbi, dengan penduduk, pejabat dan F&B malam.
• Lot tepi jalan utama di kawasan KLCC, TRX dan Jalan Sultan Ismail, di mana NAPIC melaporkan sewa tingkat bawah sehingga RM25,000 sebulan pada H1 2026.

• Perhati deretan anda, bukan tajuk berita. Kira kekosongan di jalan anda setiap suku tahun.
• Sasarkan penyewa yang ditolak keluar dari pusat beli-belah. Jenama F&B dan perkhidmatan tempatan mahukan tingkat bawah yang kelihatan.
• Kekalkan sewa dalam kemampuan penyewa. Nanyang memberi amaran tentang "kekakuan sewa": apabila penyewa bayaran tinggi keluar, pemilik yang kekal dengan jangkaan tinggi berdepan kekosongan panjang.
• Semak daya tahan sebelum membeli. Lihat kawasan mana kedai paling kekal nilai dan kalkulator hasil sewa.

MCE tidak berurusan dengan lot pusat beli-belah, tetapi perbandingan ini berguna. Lot strata pusat beli-belah bergantung pada campuran penyewa dan pemasaran pengendali. Kedai tingkat bawah tepi jalan bergantung pada jalan itu sendiri. Dengan penghunian pusat beli-belah KL 84.6% dan lebihan kedai KL hanya 10 unit, kedai tepi jalan yang strategik memberi pemilik lebih kawalan. Lihat kedai untuk dijual di Kuala Lumpur atau hubungi pasukan pembeli kami.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.