业主该不该接受排他条款、银行担保代替押金、营业额抽成？

三样对店屋业主都可以安全，但只能是有限的版本。排他条款如果只涵盖你自己的单位、写明竞争对手、租客停业或违约就失效，可以接受。银行担保如果见索即付、由持牌银行开出、有效期超过租约，可以和现金一样好。营业额抽成最弱：只能当足额底租之上的附加，绝不能代替底租。品牌那一面的同样问题，见租客版：排他条款、银行担保与营业额抽成。

以上为一般资讯，不构成法律意见，条款请由律师起草。

如果这个连锁是你想长租的租客，可以值得。关键是代价多大。你只有一间，排他几乎没成本，因为没有别的单位可限制。你在同一排有几间，就会限制其他单位租给谁；在咖啡或茶饮品牌互相抢铺的商圈，这可能是真金白银的租金。

• 只限自己的单位。 邻居的事你承诺不了，就不要承诺。
• 指定品牌或很窄的行业。 写"精品咖啡连锁"，不写"餐饮"。
• 自动失效： 租客停业、欠租、转让租约或不续约时。
• 不赔偿。 租客的补救只限减租或解约。
• 现有租客除外， 包括他们的续约。

要求较高租金或更长的承诺租期作交换。排他有价值，连锁自己也清楚。

有一点比现金更安全：租客没钱时，银行照样付。但条文弱或担保在你需要前到期，就不安全。马来西亚法院很少阻止见索即付担保被索款：联邦法院在 Sumatec v Malaysian Refining Co（2012）一案中，要求有充分表面证据显示欺诈或不合情理。这正是要坚持见索即付形式的原因。

接受前的清单：

• 见索即付，不需证明损失
• 由马来西亚持牌银行开出
• 金额等于所代替的现金押金
• 有效期到租约结束后几个月，租客有续期责任
• 租客没按时续期，可全额索款
• 水电押金仍付现金

一般现金标准是2至3个月租金加1个月水电押金（SPEEDHOME）。见店铺押金；租客违约时，见业主在法律上可以怎么做。

单独使用通常不好。商场行得通，是因为能核查营业额，并把风险分散到几百个租客。双威产业信托总裁对 EdgeProp 说，其商场收取底租或营业额分成，以较高者为准；柏威年房产信托2025财年浮动租金收入约占总租金收入7%（The Star，2026年5月11日）。撑起商场的是底租，抽成只是额外收入。

对私人业主，风险很清楚：营业额难以核实，尤其是外卖平台订单；生意差的时候正是你最需要租金的时候，你却收得最少；估价师和银行按稳定租金估价，不按营业额分成。

如果连锁连市价底租都不肯付，抽成提议通常表示这间店的营业额撑不起你的租金。市价可看店租指数。

租客实力强、条款范围窄、风险有补偿，就答应；如果它替代了你本来可保住的租金、押金或灵活性，就拒绝。更大的选择见租给连锁品牌还是个人老板，我们怎样先审核品牌，见业主专页。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。