店铺租约中的排他条款、银行担保代替押金、营业额抽成租金

三样都可以谈，但在街边店和商场的效果很不一样。排他条款只约束签字的人，所以在店屋排只涵盖你业主自己的单位。业主同意的话，银行担保可以代替现金押金，你付的是银行手续费，而不是压着的现金。营业额抽成是商场的工具，在店屋很少见，通常只是固定底租之上的附加。给业主看的对应文章见业主该不该接受这些条款。

以上为一般资讯，不构成法律意见，条款请由律师起草和审阅。

你可以要求业主承诺，不把他其他单位租给指定竞争对手或同行。这是你和业主之间的合约，它约束不了：

• 隔壁单位的业主，他没有签任何东西
• 日后买下业主其他单位的买家，除非买卖时附带此条件
• 你签约时已在营业的租客

商场由一个业主控制所有单位，排他可以涵盖整栋。店屋排可能有二三十位业主，你的业主或许只拥有你那一间。付钱换排他之前，先问清楚业主在这排有几间。

范围越窄越容易被接受，也越容易执行：

部分排他安排可能涉及竞争法问题，请咨询律师。连锁品牌怎样看待竞争对手，见连锁品牌怎样选址。

业主同意就可以。马来西亚店铺一般的现金押金是2至3个月租金的保证金，加1个月水电押金，连预付租金约3至4个月（SPEEDHOME，见押金指南）。连锁一次开很多间，这笔现金累积很大，所以品牌会要求用银行担保代替。

运作方式：你的银行以业主为受益人，开出与押金同额的担保；你违约时，业主向银行索款；你付银行手续费，可能还要在银行有额度或保证金。代价是每年的银行费用。押金不多的话，付现金往往更便宜。

多数业主会要"见索即付"（on demand）的担保。马来西亚法院很少阻止这类担保被索款：联邦法院在 Sumatec v Malaysian Refining Co（2012）一案中，要求有表面证据充分显示欺诈或不合情理。所以要在租约里、担保开出之前保护自己：

• 业主只能就到期款项索款，并须先发书面通知、给补救期
• 写明担保金额、到期日和续期责任
• 租约结束、交还店铺后退还担保

水电押金通常仍以现金支付。

可以提，但多数店屋业主会拒绝。营业额抽成在商场很普遍。双威产业信托（Sunway REIT）总裁对 EdgeProp 说，其商场收取底租或营业额分成，以较高者为准；柏威年房产信托2025财年的浮动租金收入约占总租金收入7%（The Star，2026年5月11日）。

• 核查。 商场有系统和合约核查租客营业额，一间店屋的私人业主没有。
• 规模。 商场把弱租客的风险分散到几百个单位，一位业主一间店就要全部承担。
• 需求。 黄金商圈的业主能从下一个租客拿到固定租金，没理由分担你的风险。

业主若同意，通常是固定底租加超过门槛部分的营业额百分比，完全没有底租的抽成极少见。品牌如何定租金上限，见大品牌为何付更高租金。

想请我们向你清单上的业主提出这些条件，请从品牌页面开始。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。