Klausa eksklusif, jaminan bank dan sewa berasaskan jualan dalam penyewaan kedai

Ketiga-tiganya boleh dirunding, dan ketiga-tiganya berfungsi berbeza di jalan berbanding pusat beli-belah. Klausa eksklusif hanya mengikat orang yang menandatanganinya, jadi di deretan rumah kedai ia hanya meliputi unit pemilik anda. Jaminan bank boleh menggantikan deposit sekuriti tunai jika pemilik bersetuju, dengan kos caj bank. Sewa berasaskan jualan ialah alat pusat beli-belah; di rumah kedai ia jarang dan biasanya hanya tambahan atas sewa asas tetap. Artikel pasangan untuk pemilik ialah patutkah pemilik terima terma ini.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam anda menggubal dan menyemak klausa ini.

Anda boleh minta pemilik berjanji tidak menyewakan unit lain miliknya kepada pesaing yang dinamakan atau perniagaan yang sama. Janji itu kontrak antara anda dan pemilik. Ia tidak mengikat:

• pemilik unit sebelah, yang tidak menandatangani apa-apa
• pembeli unit lain pemilik anda kemudian, kecuali jualan dibuat tertakluk kepadanya
• penyewa yang sudah beroperasi semasa anda menandatangani

Di pusat beli-belah, seorang pemilik mengawal semua unit. Di deretan rumah kedai dengan dua puluh atau tiga puluh pemilik, pemilik anda mungkin hanya ada unit anda. Sebelum membayar untuk eksklusiviti, tanya berapa unit yang benar-benar dimilikinya.

Sesetengah susunan eksklusif mungkin menimbulkan isu undang-undang persaingan; dapatkan nasihat peguam. Lihat juga cara jenama rangkaian memilih lokasi.

Ya, jika pemilik bersetuju. Pakej tunai biasa untuk kedai di Malaysia ialah deposit sekuriti 2 hingga 3 bulan sewa serta deposit utiliti 1 bulan, kira-kira 3 hingga 4 bulan sewa di awal termasuk sewa pendahuluan (SPEEDHOME; lihat panduan deposit). Bagi rangkaian yang membuka banyak kedai serentak, wang tunai ini besar.

Cara ia berfungsi: bank anda mengeluarkan jaminan atas nama pemilik bagi jumlah deposit; jika anda ingkar, pemilik menuntut daripada bank; anda membayar yuran bank dan mungkin perlu kemudahan atau margin. Kosnya ialah caj bank setiap tahun. Untuk deposit kecil, tunai selalunya lebih murah.

Kebanyakan pemilik mahukan jaminan "atas permintaan" (on demand). Mahkamah Malaysia jarang menghalang tuntutan atas jaminan sebegini: Mahkamah Persekutuan dalam Sumatec v Malaysian Refining Co (2012) memerlukan kes prima facie yang kuat tentang fraud atau unconscionability. Jadi lindungi diri dalam perjanjian sewa sebelum jaminan dikeluarkan:

• pemilik hanya boleh menuntut jumlah yang terhutang selepas notis bertulis dan tempoh pembetulan
• jumlah, tarikh luput dan tanggungjawab pembaharuan jaminan dinyatakan
• jaminan dipulangkan apabila sewa tamat dan kedai diserahkan semula

Deposit utiliti selalunya masih dibayar tunai.

Boleh dicadangkan, tetapi kebanyakan pemilik rumah kedai akan menolak. Ia biasa di pusat beli-belah. Ketua Pegawai Eksekutif Sunway REIT memberitahu EdgeProp pusat beli-belahnya mengutip sewa asas atau bahagian jualan, yang mana lebih tinggi, dan pendapatan sewa berubah Pavilion REIT kira-kira 7% daripada pendapatan sewa kasar pada FY25 (The Star, 11 Mei 2026).

• Audit. Pusat beli-belah ada sistem untuk menyemak jualan penyewa; pemilik persendirian satu rumah kedai tiada.
• Skala. Pusat beli-belah menyebarkan risiko penyewa lemah merentas ratusan unit; seorang pemilik menanggung semuanya.
• Permintaan. Di kawasan utama, pemilik boleh dapat sewa tetap daripada penyewa seterusnya.

Jika pemilik setuju, bentuk biasa ialah sewa asas tetap serta peratus jualan melebihi satu paras. Lihat mengapa jenama besar bayar sewa lebih tinggi.

Untuk kami kemukakan terma ini kepada pemilik dalam senarai anda, mulakan di halaman jenama.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.