Patutkah pemilik terima klausa eksklusif, jaminan bank atau sewa berasaskan jualan?

Setiap satu boleh selamat bagi pemilik rumah kedai, tetapi hanya dalam bentuk terhad. Eksklusif boleh diterima jika ia hanya meliputi unit milik anda, menamakan pesaing, dan tamat apabila penyewa berhenti berniaga atau ingkar. Jaminan bank boleh sebaik tunai jika dibayar atas permintaan, dikeluarkan oleh bank berlesen dan sah melebihi tempoh sewa. Sewa berasaskan jualan paling lemah: terima hanya sebagai tambahan atas sewa asas penuh, bukan sebagai ganti. Pandangan jenama untuk soalan yang sama ada dalam klausa eksklusif, jaminan bank dan sewa jualan untuk penyewa.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam anda menggubal klausa ini.

Ia boleh berbaloi jika rangkaian itu penyewa yang anda mahu bertahun-tahun. Soalannya, berapa kosnya. Jika anda hanya ada satu unit, klausa eksklusif hampir tiada kos. Jika anda ada beberapa unit dalam deretan, ia menghadkan kepada siapa anda boleh menyewa, dan di kawasan di mana jenama kopi atau minuman teh bersaing, itu boleh bermakna sewa sebenar yang hilang.

• Unit anda sahaja. Anda tidak boleh berjanji bagi pihak jiran.
• Jenama dinamakan atau perniagaan yang sempit. "Rangkaian kopi khusus", bukan "F&B".
• Gugur secara automatik jika penyewa berhenti berniaga, tertunggak sewa, menyerahkan sewaan atau tidak membaharui.
• Tiada ganti rugi. Hadkan remedi penyewa kepada pengurangan sewa atau penamatan.
• Penyewa sedia ada dikecualikan, termasuk pembaharuan mereka.

Minta sewa lebih tinggi atau tempoh komitmen lebih panjang sebagai balasan.

Dalam satu segi ia lebih selamat daripada tunai: bank tetap membayar walaupun penyewa kehabisan wang. Ia kurang selamat jika ayatnya lemah atau jaminan luput sebelum anda memerlukannya. Mahkamah Malaysia jarang menghalang tuntutan atas jaminan atas permintaan: Mahkamah Persekutuan dalam Sumatec v Malaysian Refining Co (2012) memerlukan kes prima facie yang kuat tentang fraud atau unconscionability.

Senarai semak sebelum menerima:

• Atas permintaan, bukan bersyarat pada bukti kerugian
• Dikeluarkan oleh bank berlesen di Malaysia
• Jumlah sama dengan deposit tunai yang diganti
• Sah hingga beberapa bulan selepas sewa tamat, dengan kewajipan membaharui
• Hak menuntut penuh jika penyewa gagal membaharuinya tepat masa
• Deposit utiliti masih dibayar tunai

Standard tunai biasa ialah 2 hingga 3 bulan sewa serta deposit utiliti 1 bulan (SPEEDHOME). Lihat deposit sewa kedai, dan jika penyewa ingkar, tindakan sah pemilik.

Biasanya tidak jika berdiri sendiri. Pusat beli-belah boleh melaksanakannya kerana mereka boleh mengaudit jualan dan menyebarkan risiko. Ketua Pegawai Eksekutif Sunway REIT memberitahu EdgeProp pusat beli-belahnya mengambil sewa asas atau bahagian jualan, yang mana lebih tinggi, dan pendapatan sewa berubah Pavilion REIT kira-kira 7% daripada pendapatan sewa kasar pada FY25 (The Star, 11 Mei 2026). Sewa asas yang menampung pusat beli-belah.

Bagi pemilik persendirian, risikonya jelas: jualan sukar disahkan, terutama pesanan aplikasi penghantaran; kedai yang lemah membayar kurang tepat ketika anda paling perlukan sewa; dan penilai serta bank menilai kedai berdasarkan sewa yang terjamin.

Jika rangkaian tidak mahu membayar sewa asas pasaran, tawaran sewa jualan biasanya tanda jualan kedai itu tidak mampu menampung sewa anda. Semak sewa pasaran di indeks sewa kedai.

Katakan ya apabila penyewa kukuh, klausa sempit dan anda dibayar untuk risikonya. Katakan tidak apabila ia menggantikan sewa, deposit atau fleksibiliti yang sepatutnya anda kekalkan. Lihat penyewa jenama rangkaian atau pemilik bebas dan halaman pemilik.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.