业主给店铺免租期值不值得？什么时候该给

只要免租期是给真正的装修，而且租客承诺足够长的租期，通常值得。短短的免租期，成本一般比让店铺空着低，还能保住决定店铺价值的标价租金。关键是用免租期换东西：更长的租期、更强的租客，或交钥匙前付清押金。

免租期是租约开始时，租客拿到钥匙但不用付租金的一段时间，通常用来装修，所以租客也叫它装修期。对业主来说，它其实是分摊在整个租期里的折扣。3年租约给2个月免租，36个月下来的实际租金比标价低约5.6%。

所以很多业主宁愿给免租期，也不愿降租金。标价租金维持在市场水平，续约时、和邻居比较时、买家或银行评估店铺租金收入时都有帮助。

公平的比较不是“免租对全租”，而是“免租对空置”。马来西亚商业租约一般要求提前3个月书面通知（LH Low & Associates），店铺如果在这段时间里租不出去，之后每个月都损失整月租金。

即使空置时间不长，成本也往往高过合理的装修期。降租会在整个租期每个月都吃掉收入，免租期却会结束。

• 租客投入很大。 餐饮业者要做排烟、水管、厨房和电力。真正把餐厅建好的租客，比较可能长做，这些工程对下一个租客也有吸引力。
• 租客实力强。 连锁品牌或有多间分店的经营者，值得比没经验的新生意多一点弹性。
• 市况疲弱。 2021年行动管制期间，EdgeProp报道叫价租金跌5%至10%，业主给2至3个月免租；即使那时，旺铺仍然租得出去，只是条件放软。
• 店铺需要整修。 如果铺位老旧或旧装修要拆，给装修期往往是补偿租客最便宜的方法。

• 店铺很抢手。 在旧租客还没走、新租客已签好的商圈，你可能不需要给太多，甚至不给。
• 租客装修很简单。 只需要货架的零售店，不需要像厨房那么长的时间。
• 租期太短。 1年租约给免租，等于送掉很大比例的收入。

免租期是让步，要写成“做满才算数”。请律师加入：

• 最短承诺租期。 租客做满租期才享有免租，例如“2+2”的头2年。
• 追回条款。 租客提早离开或违约，免租金额要补回。
• 交钥匙前付押金。 2至3个月保证金加1个月水电押金（SPEEDHOME的惯例，见押金指南）付清才交铺。
• 固定装修日期。 免租从交铺日算起，不是租客想开工那天。
• 装修图批准。 租客要提交装修图给业主批准，特别是排烟和结构工程。
• 免租期的费用。 写明免租期间水电和其他费用由谁付。
• 印花税。 租约仍按写明的租金盖印花，2026年税率见租约印花税指南。

如果租客要求更多免租月，阶梯租金可能更划算：第一年稍低，第二年起回到市场租金。你从第一天就有现金流，租客也有时间把生意做起来。无论选哪种，都要用整个承诺租期的总租金来衡量，而不是第一个月。

1. 在店铺租金指数查同商圈底楼店的叫价。
2. 估计拒绝的话店铺可能空多久。
3. 按租客实际装修规模决定免租长短。
4. 和租期、押金、追回条款绑在一起。

租客角度可参考租客能谈多长免租期，更多业主指南见业主页面。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。