Patutkah tuan rumah kedai beri tempoh bebas sewa? Bila ia berbaloi

Selalunya ya, selagi tempoh bebas sewa dikaitkan dengan ubah suai sebenar dan tempoh sewa yang komited. Tempoh bebas sewa yang singkat biasanya lebih murah daripada membiarkan kedai kosong, dan ia mengekalkan sewa yang menentukan nilai kedai anda. Kuncinya ialah memberi sebagai pertukaran: tempoh lebih panjang, penyewa lebih kukuh, atau deposit penuh dibayar awal.

Tempoh bebas sewa ialah masa di awal sewaan apabila penyewa memegang kunci tetapi tidak membayar sewa, biasanya untuk ubah suai. Penyewa memanggilnya tempoh ubah suai (fit-out period). Bagi tuan rumah, ia ialah diskaun yang diagihkan sepanjang tempoh. Jika anda beri 2 bulan percuma untuk sewaan 3 tahun, sewa efektif sepanjang 36 bulan kira-kira 5.6% lebih rendah daripada sewa yang dinyatakan.

Sebab itu ramai tuan rumah lebih suka tempoh bebas sewa berbanding menurunkan sewa. Sewa utama kekal pada paras pasaran, penting semasa pembaharuan, perbandingan dengan jiran, dan apabila pembeli atau bank menilai pendapatan sewa kedai.

Perbandingan yang adil bukan "bebas sewa lawan sewa penuh", tetapi "bebas sewa lawan bulan kosong". Sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis 3 bulan (LH Low & Associates), jadi kedai yang tidak disewakan semula dalam tempoh itu mula kehilangan sewa sebulan penuh setiap bulan.

Kekosongan singkat pun biasanya lebih mahal daripada tempoh ubah suai yang munasabah. Sewa lebih rendah pula terus memakan pendapatan setiap bulan, sedangkan tempoh bebas sewa akan tamat.

• Penyewa melabur besar. Pengusaha F&B membelanjakan wang untuk ekzos, paip, dapur dan elektrik. Penyewa yang membina restoran dengan betul lebih cenderung kekal, dan kerja itu sering menarik penyewa seterusnya.
• Penyewa kukuh. Jenama rangkaian atau pengusaha dengan beberapa cawangan wajar diberi sedikit lebih kelonggaran.
• Pasaran lemah. Semasa PKP 2021, EdgeProp melaporkan sewa diminta turun 5% hingga 10% dan tuan rumah memberi 2 hingga 3 bulan bebas sewa; walaupun begitu, kedai utama masih disewa dengan syarat lebih lembut.
• Kedai perlu dibaiki. Jika unit sudah lama atau ubah suai lama perlu dibuka, tempoh ubah suai sering cara paling murah untuk memberi pampasan.

• Kedai anda sangat diminati. Di pusat komersial di mana penyewa baharu menandatangani sebelum penyewa lama keluar, anda mungkin tidak perlu beri banyak.
• Ubah suai ringan. Kedai runcit yang hanya perlukan rak tidak perlukan masa seperti dapur.
• Tempoh pendek. Bulan percuma untuk sewaan 1 tahun memberikan sebahagian besar pendapatan.

Tempoh bebas sewa ialah konsesi, jadi tulis supaya ia diperoleh. Minta peguam memasukkan:

• Tempoh minimum komited. Bulan percuma hanya terpakai jika penyewa menghabiskan tempoh, contohnya 2 tahun pertama "2 + 2".
• Tuntut balik. Jika penyewa keluar awal atau ingkar, jumlah bebas sewa perlu dibayar.
• Deposit sebelum kunci. Deposit keselamatan 2 hingga 3 bulan dan 1 bulan deposit utiliti (amalan SPEEDHOME dalam panduan deposit) dibayar penuh sebelum akses diberi.
• Tarikh ubah suai tetap. Tempoh percuma bermula dari serahan.
• Pelan diluluskan. Penyewa menghantar lukisan ubah suai untuk kelulusan, terutama ekzos dan kerja struktur.
• Kos semasa ubah suai. Nyatakan siapa membayar utiliti dan caj lain.
• Duti setem. Perjanjian tetap disetem mengikut sewa yang dinyatakan; panduan duti setem sewa menerangkan kadar 2026.

Jika penyewa mahu lebih banyak bulan percuma, sewa berperingkat boleh menjadi pertukaran lebih baik: tahun pertama sedikit rendah, naik ke sewa pasaran dari tahun kedua. Anda menerima wang dari hari pertama, dan penyewa masih ada ruang membina perniagaan. Nilai tawaran berdasarkan jumlah sewa sepanjang tempoh komited, bukan bulan pertama.

1. Semak sewa diminta untuk kedai tingkat bawah serupa di indeks sewa kedai.
2. Anggarkan berapa lama kedai boleh kosong jika anda menolak.
3. Tetapkan tempoh percuma mengikut ubah suai sebenar penyewa.
4. Kaitkan dengan tempoh, deposit dan klausa tuntut balik.

Dari sudut penyewa, lihat berapa lama tempoh bebas sewa boleh dirunding. Panduan lain ada di halaman tuan rumah.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.