经济不好时，哪些店铺还租得出去？按店铺类型和行业来看

消费放缓时，租客需求不会消失，而是收窄。满足日常需要的店依然租得出：便利店、药房、诊所、平价零售和平价餐饮，尤其是成熟商业区的前排和角头。非必需消费的概念店、面积过大的单位和次级排位最先感受到压力。想按地区看，请读经济不好时哪些地区的店铺最保值；这篇按店型和行业来看。

最清楚的本地例子是行动管制令期间。EdgeProp 在2021年报道，叫价租金下跌5%至10%，业主给2至3个月免租；连 SS2 一间底楼店铺也从2月底空置，叫价 RM8,000。旺铺照样租得出，只是价格软了，条件对租客更有利。

2026年的数据也显示行业之间有分化：

• 马来西亚零售集团（Retail Group Malaysia）数据，经 Malay Mail 报道（2026年6月12日）：2026年第一季咖啡馆和餐馆销售按年下跌4.6%；第二季有些独立经营者关店，连锁品牌也不续租表现差的商场铺位。
• MR DIY 在2026年第一季同店销售为正增长，受节庆需求带动（Business Today，2026年5月20日），平价零售撑得较好。
• Momentum Works（经 The Malaysian Reserve，2026年7月6日）：马来西亚现代咖啡市场在2023至2025年增长34%，部分细分市场仍在增长。

共同点是：本地、重复、出于需要的消费。各行业需求请看品牌页。

• 次级排位和死段：CBRE | WTW 的 Tan Ka Leong 对 The Edge（2026年7月29日）表示，"前排和角头单位"持续"跑赢次级店屋"。经济放缓时，这个差距会拉大。
• 没有餐饮条件的单位：平价餐饮是较稳的需求来源，而它需要排烟、三相电和水。
• 叫价过高的单位：南洋商报（2026年6月7日）谈"租金僵化"：高租金租客离开后，业主仍维持高期望，空置就一直拖。
• 还没形成人口的新镇店铺：大马产业资讯中心（NAPIC）统计，2026年上半年有6,124间已完工店铺未售出，新供应在争同一批租客。

经济放缓应对清单：

• 用目前的商业区行情重新定价，不是用去年的。
• 与其大幅减租，不如给短期装修期或免租期。
• 考虑阶梯租金：第一年较低，第二年调高。
• 先锁定必需型行业：便利店、药房、诊所、平价餐饮。
• 建筑条件允许的话，把单位改成可做餐饮。
• 看租客的实力：签长约的连锁品牌，租金低一点也可能胜过风险高的高出价。
• 记住3个月通知期，收到通知第一天就开始招租。

印花税、押金和租期照常适用，照样要白纸黑字写清楚。以上为一般资讯，并非法律或税务意见。

日常需求稳定的成熟商业区，中间区间依然坚挺（MCE 分析2026年11月近期房产网站广告：最近6个月，只计店铺类型，已剔除诱饵价和重复广告，取叫价中间一半）：

这些是叫价，不是成交租金。经济放缓时，除非单位是角头、主路或靠主力店，成交多会落在下半段。更多商业区请看店铺租金指数。

有可能。弱的经营者关店时，强的连锁品牌和老字号常会趁机找更好的铺位、更合理的租金。定价务实的业主，可以借机提升租客组合。可参考连锁品牌还是个体老板。

• 需求收窄到日常必需，不会消失。
• 成熟商业区的前排、角头和具备餐饮条件的单位最先租出。
• 先用装修期和阶梯租金，再考虑大幅减租。
• 选租客看实力和适合度，不只看最高出价。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。