用公司名义买店铺、外国人买整栋店铺，要注意什么？

用个人名义买店铺比较简单，持有成本低，大马公民个人从第6年起卖店免缴产业盈利税（RPGT）。用公司（Sdn Bhd）名义适合打算持有多间店铺、引入合伙人或传承给下一代的业主，但公司第6年后卖店仍要缴10% RPGT，每年也有维持费用。外国人可以买整栋店屋，但须获州政府批准并达到最低价格，雪兰莪商业建筑为 RM 300万。规定会变，付订金前请律师确认。

以上为一般资讯，不构成法律或税务意见。

要看你打算持有多久、会买几间、还有谁一起持有。

RPGT 数字取自我们的产业盈利税计算器；PwC 指2027年财政预算案主要措施没有更改 RPGT。预算案也把中小企业所得税调低1个百分点：首 RM 150,000 为14%，RM 150,001 至 RM 600,000 为16%（PwC，2026年10月9日）。只持有产业的公司能否享有这个税率，要问税务代理，不要预先当真。

公司名义通常适合个人收入高、产业多，或家族有传承计划的业主。如果只买一间店长期持有，个人名义多半更划算，因为第5年后 RPGT 为0%。

有些买家会提出直接买下持有店铺的公司股份。要注意两点：

• RPGT 照样适用。根据《产业盈利税法令》，产业占总有形资产至少75%的公司属于“产业公司”，LHDN 把出售其股份视为出售应课税资产。个人卖这类股份要缴 RPGT；2024年1月1日起，公司卖这类股份则改按新的资本利得税规定（LHDN、PwC）。
• 买家连公司历史一起接手。旧债、税务和合约都跟着股份走，所以买家会要求更详细的审查，价格通常也压得更低。

如果将来可能这样卖，买之前就先和税务代理商量。

• 地契、贷款和租约都写公司名，不是你的名字
• 签约需要董事会决议和公司印章
• 股东是谁：外国人持多数股权，公司可能被视为外国公司，需要州政府批准
• 地契限制：土著单位或马来保留地限制了谁能拥有，详见马来保留地和土著单位
• 印花税和律师费按价格计算，详见律师费和印花税
• 银行是否愿意贷款给刚成立、还没有账目的公司

可以，外国人或外国公司可以买整栋商业建筑，但有条件。

• 州政府批准：根据《国家土地法典》第433B条，非公民或外国公司购买土地都需要州政府批准，不论价格（律师事务所指南及 AmCham，2024年）。没有批准的交易无效，所以买卖合约要把批准列为先决条件。
• 最低价格：联邦的产业收购指南（现由经济部负责）规定外国人不能购买每单位低于 RM 100万的产业（马来西亚律师公会通告，2024年）。各州另定门槛。雪兰莪州议会的书面答复指，根据州政府2014年通令，第1、2、3区的商业建筑最低为 RM 300万。吉隆坡则由联邦直辖区土地局审批，出价前请律师确认现行门槛。
• 大型交易需联邦批准：经济部的批准主要针对超过 RM 2,000万、并会稀释土著权益的直接收购（AmCham，2024年）。
• 不能买的土地：马来保留地和分配给土著的单位。
• 印花税：2026年财政预算案把外国人转让印花税提高到8%，但只限住宅，店铺不在内（财政部2026年预算案税务措施）。
• 贷款：部分银行接受外国申请人申请商业产业贷款，例如 Alliance Bank 列明21岁以上外国人可申请。条件会较严，贷款成数请书面确认。详见买店屋可以贷多少。

整栋店屋是一张地契、几层楼，审查范围比单一单位广：地契年限和剩余租期、每层楼的现有租约、建筑批准和完工证明、屋顶和结构，以及地契上的土地用途是否符合你要的行业。州政府批准可能要几个月，买卖合约应给出合理期限。我们的买家页面和整栋店屋值得买吗说明 MCE 怎样筛选单位。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。