整间店屋值不值得买？

如果整间店屋位于底楼很少空置的成熟商圈，就值得买。你拥有土地和整栋建筑，自己决定租客，并且拿到价值最高的底楼租金。代价是总价高、回酬中等而非很高。在长期空置的新区，同一笔钱可能闲置多年。

• 土地和整栋建筑，一张地契，而不是一层分层单位。
• 底楼，租金的大头。The Edge 在2020年报道，SS2 底楼月租8,000至12,000令吉，楼上只有1,200至3,000令吉。
• 控制权：维修、招牌、行业组合和出售时机都由你决定。
• 额外收入：楼上单独出租，带来额外租金。

不同商圈之间相差好几倍。以下是近期店铺售卖叫价的中间一半（MCE 分析近期网上广告，2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵和重复广告，取叫价中间一半）。范围涵盖各商圈所有店铺售卖广告，请同时比较面积和楼层数。

官方成交价方面，NAPIC 2026年上半年报告显示，吉隆坡成熟地区如 Lucky Garden、Taynton View 的双层店屋，成交价为138万至500万令吉。

分两部分：租金和增值。

租金回酬。 PropertyGuru 指地点好的店铺回酬一般为5%至8%；IQI 指毛回酬5%至7%，净回酬3%至5%。最成熟的商圈回酬往往更低，SS2 整间店屋约4%，因为买家把价格推高了。回酬低但几乎零空置，往往是旺铺的标志；回酬高但长期空置，是警号。

增值。 City Valuers & Consultants（2025年1月）追踪了2010至2023年部分店屋类型：SS2 双层店年增约1.5%（2023年中位数242万令吉），SS2 三层店年增3.4%，TTDI 三层店年增4.11%（510万令吉），白沙罗乌达玛三层半店年增4.76%（480万令吉）。每区平均每年只有约9宗成交，可见这类店屋很少易手。

延伸阅读：为什么投资者在约4%回酬下仍抢 SS2 店铺。

• 集中风险。 一项大资产、一个地点。街道走下坡，整笔投资都受影响。
• 选错商圈的空置。 NAPIC 统计2026年上半年全国有6,124间已完工未售店铺，而2025年底吉隆坡只有10间。新区店铺不一定是旺铺，详见店铺滞销。
• 流动性。 旺区整间店屋很少放售，几百万令吉的总价买家也较少。
• 业主开销。 地税、门牌税、保险和维修都由你承担。把它们放进租金回酬计算器，看净回酬。

银行会贷款买店屋，但不是全额。例如 Alliance Bank 的商业产业贷款最高贷85%，另加最多5%用于信贷保险或入门费用，年限最长30年或至70岁。除了首期，还要付印花税和律师费。可用店屋贷款计算器规划现金。

• 底楼有没有租出去？租客做了多久？
• 同一排现在有几间空着？
• 每平方尺叫价是否与同街的售卖广告相符？
• 扣除地税、门牌税、保险和维修后的净回酬
• 地契类型、剩余年限和转让同意书
• 建筑状况：屋顶、电线、排水、三相电
• 退场计划：十年后谁会向你买？

在比较有租客和空置单位？请读有租客还是空置的店铺比较好。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。