Berbaloikah membeli sebuah rumah kedai penuh di KL dan Selangor?

Rumah kedai penuh berbaloi dibeli apabila ia terletak di pusat komersial matang di mana tingkat bawah jarang kosong. Anda memiliki tanah dan seluruh bangunan, anda memilih penyewa, dan anda mendapat sewa tingkat bawah yang membawa sebahagian besar nilai. Harganya besar dan hasilnya sederhana, bukan tinggi. Di perbandaran baru yang banyak kekosongan, wang yang sama boleh terbiar bertahun-tahun.

• Tanah dan seluruh bangunan di bawah satu hakmilik, bukan satu tingkat strata.
• Tingkat bawah, yang memperoleh sebahagian besar sewa. The Edge melaporkan pada 2020 bahawa tingkat bawah SS2 disewa RM 8,000 hingga 12,000 sebulan, berbanding RM 1,200 hingga 3,000 untuk tingkat atas.
• Kawalan ke atas pembaikan, papan tanda, campuran perniagaan dan masa menjual.
• Pendapatan tambahan daripada tingkat atas yang disewakan berasingan.

Harga berbeza beberapa kali ganda antara pusat komersial. Ini separuh tengah harga diminta jualan kedai terkini (analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta). Julat ini merangkumi semua iklan jualan kedai di setiap pusat, jadi bandingkan juga saiz dan bilangan tingkat.

Untuk harga transaksi rasmi, laporan NAPIC H1 2026 menunjukkan rumah kedai dua tingkat di kawasan matang KL seperti Lucky Garden dan Taynton View berpindah milik pada RM 1.38 juta hingga RM 5 juta.

Dua bahagian: sewa dan kenaikan harga.

Sewa (hasil). PropertyGuru menyatakan kedai di lokasi baik biasanya menghasilkan 5% hingga 8%; IQI meletakkan hasil kasar 5% hingga 7% dan bersih 3% hingga 5%. Pusat paling matang selalunya lebih rendah, sekitar 4% untuk rumah kedai penuh SS2, kerana pembeli menaikkan harga. Hasil rendah dengan kekosongan hampir sifar selalunya tanda kedai utama. Hasil tinggi dengan kekosongan lama ialah amaran.

Kenaikan harga. City Valuers & Consultants (Januari 2025) menjejak beberapa jenis kedai dari 2010 hingga 2023: kedai dua tingkat SS2 naik sekitar 1.5% setahun (median RM 2.42 juta pada 2023), tiga tingkat SS2 3.4% setahun, tiga tingkat TTDI 4.11% setahun (RM 5.1 juta) dan 3.5 tingkat Damansara Utama 4.76% setahun (RM 4.8 juta). Setiap kawasan purata hanya sekitar 9 transaksi setahun.

Baca juga kenapa pelabur masih membeli kedai SS2 pada hasil sekitar 4%.

• Tumpuan. Satu aset besar, satu lokasi. Jika jalan itu merosot, seluruh pelaburan terkesan.
• Kekosongan di pusat yang salah. NAPIC mencatat 6,124 kedai siap tidak terjual di seluruh negara pada H1 2026, tetapi hanya 10 di KL pada akhir 2025. Kedai perbandaran baru tidak semestinya utama; lihat lambakan kedai.
• Kecairan. Rumah kedai penuh di pusat utama jarang dijual, dan harga berjuta-juta mempunyai pembeli yang lebih sedikit.
• Kos pemilik. Cukai tanah, cukai taksiran, insurans dan pembaikan ditanggung anda. Masukkan dalam kalkulator hasil sewa untuk angka bersih.

Bank memberi pinjaman untuk rumah kedai, tetapi bukan harga penuh. Contoh: pinjaman hartanah komersial Alliance Bank memberi sehingga 85%, ditambah sehingga 5% untuk insurans kredit atau kos permulaan, untuk tempoh sehingga 30 tahun atau umur 70. Selain wang pendahuluan, anda membayar duti setem dan yuran guaman. Gunakan kalkulator pinjaman rumah kedai untuk merancang.

• Adakah tingkat bawah disewa, dan berapa lama penyewa kekal?
• Berapa kedai di deretan sama sedang kosong?
• Adakah harga kps selari dengan iklan jualan di jalan sama?
• Hasil bersih selepas cukai tanah, cukai taksiran, insurans dan pembaikan
• Pegangan, baki pajakan dan kebenaran pindah milik
• Keadaan bangunan: bumbung, pendawaian, saliran, 3 fasa
• Pelan keluar: siapa akan membeli daripada anda dalam 10 tahun?

Jika membandingkan unit bersewa dengan unit kosong, baca kedai bersewa atau kosong.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.