买整栋或连排几间店铺：哪里找、怎么谈价、地契与租约怎么处理？

吉隆坡和雪兰莪旺区的整栋店铺和连排店铺，多数在市场外成交，要尽早把需求告诉区域经纪。单一地契的整栋建筑，日后可按 1985 年分层地契法令申请分层，但程序正式而漫长。现有租约透过买卖合约转给你，连排几间最好一起谈。

以上为一般资讯，并非法律意见。地契、租约和分层问题，请律师和执业土地测量师提供意见。

网站上有一些，但最好的通常不在上面。成熟商业区的业主一持有就是多年，有人决定卖时，之前问过的经纪和投资者会先知道。City Valuers 发现，在其追踪的店铺类型中，SS2、敦依斯迈花园和白沙罗乌达玛每年各只有约 9 宗交易（2025年1月）。

公开广告可先看吉隆坡店铺出售和八打灵再也店铺出售。部分商业区的出售数据（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：近6个月、只计店铺类型、剔除诱饵与重复广告、取叫价中间一半）：

以上包括各商业区所有店铺出售广告，也要比较面积和楼层。利弊请看整栋店铺值得买吗。

多数整栋店铺是一份个别地契，包括土地和整栋建筑，没有分层地契。根据 1985 年分层地契法令，位于一块终期地契土地上、两层或以上的建筑，可以申请分成多个单位。申请以 Form 1 向土地局提交，附上：

• 市政局批准的建筑图则
• 测绘局发出的拟议分层图证明
• 适用的完工及合格证书（CCC）或入伙准证

土地不能在抵押权人占有之下，所以地契抵押给银行的话要尽早和银行谈。较旧的店屋可能只有旧的入伙准证，要问市政局和土地测量师怎么处理。分层地契发出后，就适用 2013 年分层管理法令，要成立管理机构、分摊费用。对多数投资者来说，整栋保持完整更值钱，因为一位业主就能掌握底楼、门面和出售时机。

你是连同现有租客一起买下。实际上律师会：

• 在买卖合约中列出每份租约的租金、年期和押金
• 收集租约、续约和附加信函副本
• 安排押金转给你，或在售价中扣除
• 交易完成时分摊租金，并书面通知租客从该日起向你交租

要查租金纪录有没有拖欠，也要留意超过 3 年的年期，可能涉及已注册租约。分层出租的整栋要管理几份租约；整栋租给一个租客，则风险集中在一个租客。

同一位业主：一次谈完，讲好一个总价、一个完成日期，并按每个地契分价，方便印花税和贷款。

几位业主：比较难，因为最后一位知道你非买他那间不可。实际做法：

1. 拿到初步协议前，计划要保密。
2. 问律师可否签附条件合约，其他单位完成交易才生效，避免只买到半排。
3. 用每平方尺价格计算器比较每间的单价，不只看总价。
4. 为整个组合安排贷款。例如 Alliance Bank 商业产业贷款最高 85%，年期最长 30 年或至 70 岁。

因为它们能做单间做不到的事：一个品牌用更宽的门面、餐厅或展示厅用更大的楼层，在吉隆坡还有更好的重建潜力。The Edge 报道《吉隆坡地方图 2040》为合并地段提供容积率奖励，见吉隆坡老店屋与容积率。溢价多少没有公开数字，要看合并后的地段能让你做什么来判断。

• 每个地段查地契：地契年限、业主、抵押、限制
• 租约清单、押金和租金纪录
• 向多位业主购买时签附条件合约
• 每间建筑检查
• 整个组合的贷款批准

在买家页面告诉我们你的需求。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。