哪里找有排烟、三相电或户外座位的底楼店铺？

有排烟、三相电和隔油池的底楼店铺，多数是以前已经做过餐饮的单位，常见于角头和成熟的美食街。先在广告里找"F&B ready""前餐厅"之类的字眼，再到现场确认电表箱、排烟管走向和隔油池。在五脚基摆户外桌椅需要地方政府准证；吉隆坡市政局（DBKL）现在每套桌椅每月收费30令吉。

这是一篇"怎么找"的指南。如果你想先了解每项设施为何对厨房重要，请先看餐厅店铺设施清单。

最便宜的排烟，是已经装好的那一套。做过餐厅的单位，通常保留了排烟管、煤气点和地漏。主要在三种地方：

• 成熟美食街与夜间商圈。 像章卡武吉免登、SS2 和大城堡美食街这类做了多年餐饮的店屋排，有不少单位厨房设施齐全。
• 角头单位。 角头有侧墙和侧巷，排烟管较好走，侧边还有空间摆座位。
• 顶手单位。 餐饮租户出顶，卖的就是一个能用的厨房。马来西亚餐饮店的顶手广告要价6万8,000至8万令吉（个别广告，仅供市场参考），部分原因就在这里。付钱前请先看顶手费指南。

这类单位中最好的，很少上房产网站，因为在退租通知期内，邻居和连锁品牌最先知道。请看怎样在挂牌前租到店铺。

第二次看店时，带厨房承包商一起去，检查：

• 电表箱。 三相供电会有三相电表和三条火线。拍下电表和总开关的容量。
• 排烟管。 从厨房一路跟到排放口：后墙、屋顶或共用管道井。看看楼上和隔壁是谁。
• 隔油池。 找到它，能打开就打开看，问清楚由谁保养。
• 煤气。 管道煤气接口，或安全的煤气桶存放位置。
• 水与地漏。 进水管大小和位置，排水是否顺着斜度流向后巷。
• 文件。 要求业主在租约里写明允许餐饮用途、排烟管和电力升级，以及由谁付费。

如果单位只有单相电，就要由业主或你请电工承包商申请升级。事先谈好谁付钱，以及免租期是否涵盖等待时间。

店前的五脚基是由地方政府管理的公共走道，摆户外桌椅需要准证。租下店铺，并不代表你有权使用它。

在吉隆坡，联邦直辖区部长于2026年8月11日宣布，DBKL 推出每套桌椅每月30令吉的准证（Free Malaysia Today，2026年8月11日）。从2026年9月起，申请改由 DBKL 的11个分区办事处处理：官员到店检查后可当场发出准证，准证最长一年，五脚基至少要留出2.5至3尺给行人通行，也不能占用停车位（The Star，2026年9月15日）。

八打灵再也和梳邦再也分别由 MBPJ 和 MBSJ 管辖，各有自己的执照制度。我们尚未核实它们目前的户外座位规定，规划户外座位前请先到地方政府执照柜台询问。主要的执照步骤可看MBSJ 与 MBPJ 执照指南。

本文为一般资讯，并非法律意见。准证事宜请向 DBKL、MBPJ 或 MBSJ 确认。

在八打灵再也，户外座位最适合角头，以及五脚基宽而有遮盖、侧巷较安静的店屋排。角头最关键，因为侧边可以摆座位，又不会挡住店前的走道。

我们为咖啡馆和餐厅最常跑的八打灵再也商圈是 SS2、白沙罗乌达玛（SS21）、白沙罗 Uptown 和 Taman Paramount。可先浏览八打灵再也店铺出租和餐饮店铺列表，再向我们询问还没挂牌的角头单位。

• 楼上或后面直接住人，容易被投诉油烟
• 业主不肯把排烟管和屋顶工程写进租约
• 没有后巷可以放垃圾桶和卸货
• 空壳单位，电力升级、排烟和隔油池会吃掉整个免租期

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。