Cara cari kedai dengan ekzos dapur, elektrik 3 fasa atau tempat duduk luar

Kedai dengan ekzos dapur, elektrik 3 fasa dan perangkap gris kebanyakannya unit yang pernah menempatkan F&B, selalunya lot tepi dan deretan di jalan makanan yang matang. Tapis iklan dengan perkataan seperti "F&B ready" atau "ex-restaurant", kemudian sahkan papan meter, laluan saluran ekzos dan perangkap gris di tapak. Meja di kaki lima memerlukan permit majlis; di KL, DBKL kini mengenakan RM 30 sebulan bagi setiap set.

Ini panduan mencari kedai. Jika anda mahu tahu kenapa setiap kemudahan penting untuk dapur, baca dahulu senarai semak kemudahan restoran.

Ekzos paling murah ialah yang sudah dipasang. Unit yang pernah menjadi restoran biasanya masih ada saluran ekzos, titik gas dan perangkap lantai. Anda akan menjumpainya di tiga tempat:

• Jalan makanan yang matang dan hab waktu malam. Deretan yang sudah lama berniaga F&B seperti Changkat Bukit Bintang, SS2 dan jalan makanan Sri Petaling mempunyai banyak unit dengan dapur sedia ada.
• Lot tepi. Lot tepi ada dinding sisi dan lorong tepi yang memudahkan laluan ekzos, serta ruang tepi untuk tempat duduk.
• Unit ambil alih. Penyewa F&B yang menjual perniagaannya sebenarnya menjual dapur yang berfungsi. Iklan ambil alih kedai F&B di Malaysia meminta RM 68,000 hingga RM 80,000 duit goodwill (iklan individu, bukti pasaran sahaja), sebahagiannya atas sebab ini. Baca panduan goodwill sebelum membayar.

Unit terbaik jarang sampai ke portal, kerana jiran dan jenama rangkaian tahu dahulu semasa tempoh notis. Baca cara dapatkan kedai sebelum diiklankan.

Bawa kontraktor dapur anda pada lawatan kedua dan semak:

• Papan meter. Bekalan 3 fasa ada meter tiga fasa dan tiga kabel hidup. Ambil gambar meter dan kadar pemutus litar utama.
• Saluran ekzos. Ikut saluran dari dapur hingga ke tempat ia dilepaskan: dinding belakang, bumbung atau syaf bersama. Lihat siapa di atas dan di sebelah.
• Perangkap gris. Cari, buka jika boleh, dan tanya siapa yang menyelenggaranya.
• Gas. Titik gas paip atau ruang simpanan tong gas yang selamat.
• Air dan perangkap lantai. Saiz dan kedudukan paip masuk, kecerunan saliran ke lorong belakang.
• Dokumen. Minta pemilik nyatakan dalam perjanjian sewa bahawa kegunaan F&B, saluran ekzos dan naik taraf elektrik dibenarkan, serta siapa yang membayar.

Jika unit hanya ada satu fasa, pemilik atau anda perlu melantik kontraktor elektrik untuk memohon naik taraf. Setuju siapa yang membayar dan sama ada tempoh bebas sewa meliputi masa menunggu.

Kaki lima di hadapan kedai ialah laluan awam di bawah kawalan majlis, jadi meja di luar memerlukan permit. Menyewa kedai tidak memberi anda hak untuk menggunakannya.

Di Kuala Lumpur, DBKL memperkenalkan permit RM 30 sebulan bagi setiap set meja dan kerusi, diumumkan oleh Menteri Wilayah Persekutuan pada 11 Ogos 2026 (Free Malaysia Today, 11 Ogos 2026). Mulai September 2026, permohonan diproses di 11 pejabat cawangan DBKL: pegawai memeriksa premis dan boleh mengeluarkan permit di tempat, permit sah sehingga setahun, sekurang-kurangnya 2.5 hingga 3 kaki kaki lima mesti dibiarkan kosong untuk pejalan kaki, dan petak parkir tidak boleh digunakan (The Star, 15 Sep 2026).

Petaling Jaya dan Subang Jaya di bawah MBPJ dan MBSJ, yang mempunyai sistem pelesenan sendiri. Kami belum mengesahkan peraturan tempat duduk luar mereka yang terkini, jadi tanya kaunter pelesenan majlis sebelum merancang meja di luar. Artikel kami tentang lesen MBSJ dan MBPJ menerangkan langkah utama.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Sahkan permit dengan DBKL, MBPJ atau MBSJ.

Di Petaling Jaya, tempat duduk luar paling sesuai di lot tepi dan deretan dengan kaki lima yang lebar, berbumbung dan lorong tepi yang lebih tenang. Lot tepi paling penting kerana ruang sisi memberi tempat duduk tanpa menghalang laluan di hadapan kedai.

SS2, Damansara Utama (SS21), Damansara Uptown dan Taman Paramount ialah hab PJ yang paling banyak kami usahakan untuk kafe dan restoran. Lihat kedai untuk disewa di Petaling Jaya dan senarai kedai F&B, kemudian tanya kami tentang lot tepi yang belum diiklankan.

• Unit dengan penghuni kediaman betul-betul di atas atau di belakang, di mana aduan asap mudah berlaku
• Deretan di mana pemilik tidak mahu menulis kerja saluran dan bumbung dalam perjanjian
• Unit tanpa akses lorong belakang untuk tong sampah dan penghantaran
• Unit kosong di mana naik taraf elektrik, saluran ekzos dan perangkap gris akan menghabiskan seluruh tempoh bebas sewa

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.