买有租客的底楼店铺，租约还剩多久才安全？卖店时有租客比较好卖吗？

一般原则：投资者买有租客的底楼店铺，租约最好还剩至少18至24个月，或者租约里写明续约权，而且租金接近市场水平。剩不到12个月，就要当作快要空置的店铺来估价。反过来，卖店时有租客不一定好卖，只有租金合理、租客稳定，租客才会帮你卖到好价，否则空铺交屋往往更吃香。

以上为一般资讯，不构成法律意见。签买卖合约前，请律师逐份审阅租约。

法律上没有最低要求，关键是你接手后能稳定收多久租金。马来西亚店铺租约常见“2+2”，因为超过3年的固定租期可能要按《国家土地法典》注册为租赁（LH Low & Associates），双方一般要给3个月书面通知。所以租约通常没有买家想象中那么长。

以上是 MCE 的实务经验，不是法律或银行规定。租期长也要租客付得起：一间做得辛苦、还剩两年的咖啡馆，未必比一间开了十年、只剩8个月的药房稳。

• 剩余租期、续约权由谁行使
• 续约租金怎么定：固定涨幅、按市场价，还是没写
• 有没有提早解约条款
• 押金多少、交易完成时怎样转给你
• 印花税：2025年1月1日起，RM 2,400 的租约印花税豁免已取消（SPEEDHOME）
• 有没有转租或转让，业主是否同意
• 复原条款，搬走时店铺要交还成什么状态
• 最近12个月的租金收据

请律师在买卖合约里写明租约、押金和欠租在交易完成时怎样处理。

拿现有租金对比同一商圈的叫价。以下是底楼店铺月租叫价的中间一半（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：最近6个月、只计店铺类型、剔除诱饵和重复广告、取叫价中间一半）：

• 租金远高于区间：账面回酬很好看，但续约时租客可能搬走或要求减租，要按市场租金估价。
• 租金在区间内：最值得付“有租客”价钱的情况。
• 租金远低于区间：多半是老租客，稳定，续约时有上调空间，前提是租约允许你调租。

店铺租金指数列出各地区每平方尺租金中位数，租金回酬计算器可以算出毛回酬和净回酬。

八打灵再也成熟商圈带租客的店铺，很少在网站上挂很久，同一排已有店铺的投资者通常先下手。我们的数据显示，过去6个月八打灵再也注明地契的店铺出售广告有310则，其中55%是永久地契。叫价中间一半：SS2 是 RM 335万至 RM 1,100万（89则），白沙罗 Uptown 是 RM 350万至 RM 630万（59则）。这些包括底楼单位和整栋店屋，比较时要看面积和楼层数。可浏览八打灵再也店铺出售，或者告诉我们预算，在广告出来前先看带租客的单位。

看你的买家是谁。

有租客会加分的情况：

• 租金符合市场，准时缴付；
• 租客稳定，最好是连锁品牌或经营多年的老店；
• 租约还剩18个月以上，或已谈好续约。 投资型买家可以按实际租金估价，租金也有助于他们申请贷款。

空铺交屋更好卖的情况：

• 买家想自己开店；
• 租金远低于市场，老租客拉低了价值；
• 租约几个月内到期，租客还没表态。

如果你打算一年内卖店，续约前要想清楚。按市场价重新签3年，可以抬高售价；低价续给不稳的租客，反而压低售价。我们的业主页面说明怎样先向买家测试两种做法，买有租客还是空铺则从买家角度比较。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。