旧租客还没走，新租客已经签好，是怎么做到的？

在旺区，下一位租客常常在现任租客还在营业时就已签约。这不是运气。马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知（LH Low & Associates 商业租约问答），房东如果把收到通知当作招租的起点，就能在钥匙交回之前完成定价、招租、带看、签约和盖印花。以下一步一步说明。

三个月足够走完一整轮招租流程，前提是收到通知当天就开始。在热闹的排屋，消息传得很快，隔壁店家、熟客、连锁品牌拓展经理和本区代理最先知道（见为什么在 PropertyGuru 找不到旺铺）。等到旧租客交钥匙才开始，等于白白浪费店铺还亮着灯、还在营业、最有吸引力的那段时间。

带人看铺之前，先读清楚现有租约。三个条款决定交接是否顺利：

• 带看条款：多数商业租约允许房东在最后几个月、事先通知的情况下带准租客看铺。确认条文，并与现任租客书面约好带看时间，避免影响营业。
• 恢复原状条款：租客要拆走装修、恢复空铺，还是部分设施可以留下？这决定新租客接手什么、何时能开工。
• 租约到期日：这是新租客最早可以接手的日子。写进计划，不要承诺更早。

诀窍是新租约的起租日必须是你有把握交得出的日子。参考顺序：

旧租客到期日和新租客起租日之间，最好留一点缓冲，用来验铺和处理恢复原状工程。答应了却交不出空铺，新关系第一天就出问题。

新租客签的是一间还有人在营业的店，所以要写明三点：

1. 起租以交出空铺为准：旧租客若逾期不搬，起租日顺延，交铺前不起租。
2. 交铺状况：空壳交铺，还是附带列明的设施（铁闸、厕所、基本电线），附上清单。
3. 装修期或免租期：很多经营者，尤其餐饮，会要求先装修后起租。事先决定可以给多少（见免租期可以谈多久）。

店铺常见的预付款是2至3个月租金的保证押金，加1个月水电押金，连预付租金一共约3至4个月租金（SPEEDHOME）。发出租意向书时收的订金表示诚意，签约时一般从这些款项中扣除。

租约须在签署后30天内盖印花。自2025年1月1日起，原有的 RM 2,400 豁免已取消；1至3年租期，每 RM 250 年租缴 RM 3。例如月租 RM 10,000、租期2年，约 RM 1,440（SPEEDHOME）。其他金额可用印花税计算器。

以上为一般资讯，并非法律意见，签约前请律师审阅。

固定租期超过三年，或连同续约总期超过三年，可能被视为须依《国家土地法典》注册的租赁，所以常见做法是租2年、附2年续约权（LH Low）。新租客有足够时间回本装修，房东也有一个检讨租金的时间点。详见2+2 是什么意思。

• 叫价高过区内行情，到期前一直没有认真的出价。先看巴生谷店铺租金指数。
• 规格资料不齐：餐饮经营者看铺前就要知道三相电、排烟管道和进出水。
• 恢复原状安排不清楚，新租客不知道会接手什么。
• 一直等"完美租客"，认真的经营者转去别排。