Bagaimana penyewa baru tandatangan sebelum penyewa lama keluar?

Di pusat komersial utama, penyewa seterusnya selalunya menandatangani perjanjian semasa penyewa sedia ada masih berniaga. Ini bukan nasib. Sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis tiga bulan (LH Low & Associates, FAQ sewaan komersial), dan tuan rumah yang menjadikan notis itu permulaan proses penyewaan boleh menetapkan harga, memasarkan, menunjukkan kedai, menandatangani dan menyetemkan perjanjian baru sebelum kunci dipulangkan. Artikel ini menerangkan mekanismenya langkah demi langkah.

Tiga bulan cukup untuk satu kitaran penyewaan penuh, tetapi hanya jika anda bermula pada hari notis diterima. Di barisan kedai yang sibuk, berita tersebar cepat: peniaga jiran, pelanggan tetap, pengurus pengembangan rangkaian dan ejen kawasan tahu dahulu (lihat mengapa kedai utama jarang muncul di PropertyGuru). Jika anda menunggu sehingga kunci dipulangkan, anda membazirkan tempoh ketika kedai masih terang, masih berniaga dan paling menarik.

Sebelum menjemput sesiapa, baca perjanjian semasa. Tiga klausa menentukan kelancaran pertindihan ini:

• Klausa lawatan atau akses. Kebanyakan perjanjian komersial membenarkan tuan rumah menunjukkan premis kepada bakal penyewa pada bulan-bulan terakhir dengan notis munasabah. Sahkan ayatnya dan persetujui waktu lawatan secara bertulis dengan penyewa semasa.
• Klausa pemulihan. Adakah penyewa perlu membuka semua ubah suai dan memulangkan kedai dalam keadaan kosong, atau boleh sesetengah kelengkapan kekal? Jawapannya menentukan apa yang diterima penyewa baru dan bila mereka boleh bermula.
• Tarikh tamat sewaan. Inilah hari paling awal penyewa baru boleh mengambil milikan. Jangan janji lebih awal.

Kuncinya ialah menandatangani sewaan baru dengan tarikh mula yang pasti anda boleh tunaikan:

Beri sedikit ruang antara tarikh tamat penyewa lama dan tarikh mula penyewa baru untuk pemeriksaan dan kerja pemulihan. Janji yang tidak dapat ditunaikan merosakkan hubungan baru pada hari pertama.

Kerana penyewa baru menandatangani untuk kedai yang masih berpenghuni, tambah ayat yang jelas tentang tiga perkara:

1. Permulaan bergantung pada milikan kosong. Jika penyewa lama lewat keluar, tarikh mula dianjak dan sewa tidak bermula sebelum serahan.
2. Keadaan semasa serahan. Kosong sepenuhnya, atau dengan kelengkapan yang disenaraikan (pintu gulung, tandas, pendawaian asas). Lampirkan senarai.
3. Tempoh ubah suai atau bebas sewa. Ramai pengusaha, terutama F&B, meminta tempoh ubah suai sebelum sewa bermula. Putuskan lebih awal (lihat berapa lama tempoh bebas sewa).

Bayaran pendahuluan biasa untuk kedai ialah deposit sekuriti 2 hingga 3 bulan sewa dan deposit utiliti 1 bulan, jadi kira-kira 3 hingga 4 bulan sewa termasuk sewa pendahuluan (SPEEDHOME). Deposit tempahan bersama surat tawaran menunjukkan komitmen dan biasanya ditolak daripada jumlah ini semasa tandatangan.

Duti setem perjanjian sewa perlu dibayar dalam 30 hari selepas tandatangan. Mulai 1 Januari 2025, pengecualian RM 2,400 dimansuhkan; bagi tempoh 1 hingga 3 tahun kadarnya RM 3 bagi setiap RM 250 sewa tahunan. Contohnya, sewa RM 10,000 sebulan selama 2 tahun dikenakan kira-kira RM 1,440 (SPEEDHOME). Gunakan kalkulator duti setem untuk angka lain.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam menyemak perjanjian anda.

Tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi tiga tahun, mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara, jadi tempoh 2 tahun dengan opsyen 2 tahun adalah biasa (LH Low). Penyewa baru ada masa untuk mendapatkan semula kos ubah suai, dan anda ada titik semakan sewa. Baca maksud sewaan 2 + 2.

• Meminta sewa melebihi julat kawasan, jadi tiada tawaran serius sebelum tarikh tamat. Semak indeks sewa kedai Lembah Klang dahulu.
• Spesifikasi tidak lengkap: pengusaha F&B mahu tahu tentang bekalan elektrik 3 fasa, laluan ekzos dan saluran air masuk dan keluar sebelum melawat.
• Kedudukan pemulihan yang tidak jelas.
• Menunggu penyewa "sempurna" sementara pengusaha serius berpindah ke barisan lain.