商圈怎么看：主要与次要商圈，1、3、5公里范围

零售商圈就是你的顾客真正来自的范围。主要商圈是提供大部分常客的内圈；次要商圈是外围一圈，顾客较少、来得也较疏。一般原则是：日常所需的店看约1公里，每周光顾的行业看约3公里，目的型行业看5公里以上。在巴生谷，除了公里数，也要用开车分钟来衡量。

商圈就是供养一间店的地理范围。两间相距500米的店，如果其中一间和住宅区之间隔着大道、河流或收费站，商圈就可能完全不同。所以地图上画的圆圈只是起点，真实的商圈会跟着道路、掉头处、停车位和生活习惯走。

主要商圈是最近的一圈。那里的顾客觉得你的店最方便，所以经常回来。对便利店来说，可能是步行或骑摩托几分钟内的几个住宅区；对家庭餐馆来说，可能是整个周边城镇。主要商圈一旦流失一部分，例如对面开了新竞争者，营业额会马上受影响。

次要商圈在主要商圈之外。那里的顾客家附近另有选择，所以来得较少，通常有特别原因：菜单更好、服务更专门，或上班顺路经过。有些品牌还会追踪第三圈，也就是偶尔来的游客或探亲的人。

这些是工作假设，不是定律。以外送为主的品牌还要看外送半径：ZUS Coffee 在2025年4月约70%营业额来自外送与自取（Bloomberg 经 The Malaysian Reserve 报道）。日常所需行业怎么看店，可参考便利店行业页。

1. 画出3公里半径，再缩减到开车约10分钟能到的范围。
2. 列出圈内每个住宅区和公寓，分清有地与高楼。
3. 在统计局 Kawasanku 仪表板和 MyCensus 2020 按巫金分的表格，查附近普查区的人口与家庭数。
4. 扣除普查区内的工业地、公园和空地。
5. 加上白天人口：办公楼、学院、医院。
6. 列出圈内的竞争店与其他商圈。

连锁品牌公开的基准很有用：99 Speedmart 每间店设计服务1,500至2,000户家庭（Apex Research 经 The Star，2026年10月21日）。详见连锁品牌怎样选址。

到了5公里，你不再是数邻居，而是在画竞争地图。巴生谷多数地方，5公里内会有好几个商业中心。逐一记下它们的规模、主力租户和租金水平，再问自己：顾客为什么要开车经过它们来找你？答不出来，你真实的商圈就比5公里小。

甲洞新村是成熟的家庭商圈；51则广告的叫价中间一半为月租 RM 5,800 至 RM 9,000（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵与重复广告，取叫价中间一半）。

• 第一步，公开数据。 Kawasanku 显示 P.114 甲洞国会选区人口106,199人（2020年普查）。选区边界和3公里圆圈不一样，圆圈会跨进邻近选区，所以只作背景参考。
• 第二步，家庭数。 把圈内各区人口除以同一普查表的平均家庭人数。人口 ÷ 平均家庭人数 = 家庭数。
• 第三步，扣除。 去掉圈内的工业与非住宅用地。
• 第四步，对照。 与自己的基准比较，例如表现最好的分店每间对应多少家庭。
• 第五步，核实。 在对你行业重要的时段到现场点算。

我们不公开单一地点的家庭数，因为围着一间店画圈需要地图功夫，不是查一张表就有。MCE 可按要求在选址报告中提供。