吉隆坡与雪兰莪餐饮店装修要多少钱？需要签多久的租约？

吉隆坡和雪兰莪的餐饮店装修，没有一个可靠的"每平方尺多少钱"。接手现成厨房的咖啡厅，和需要重新做排烟管、隔油池、三相电、冷库的新餐厅，费用可以相差好几倍。正确做法是：拿三份分项报价算出你这间店的装修费，加上所有其他开业成本，再签一份固定年期加续约权比回本期更长的租约。

很多人的第一份预算只算装修。真正的数字，是第一位客人付钱之前花掉的全部钱，加上撑过头几个月淡期的现金。用下表填入你自己的报价：

光是前两项就压住 3 至 4 个月租金。以月租 RM 12,000 的店为例，还没铺一块砖，就已经付出约 RM 36,000 至 RM 48,000。

从图纸算起，不要套用别人说的价钱：

1. 先定菜单。 炒锅、油炸、烧烤所需的排烟和电力，远高于咖啡吧台。
2. 检查店里已有什么。 排烟、三相电与水位一文教你逐项检查。原本是餐厅、排烟路线还能用的店，可以省下一大笔。
3. 用同一份平面图拿三份分项报价。 逐行比较，不只看总数。
4. 预留应急费。 老店的天花和地板下常有意外。
5. 把退场成本算进去。 很多租约要求搬走时恢复原状，先看搬走时要不要恢复原状，现在就估价。

通常可以，但签约前查清四件事：

• 电力。 步入式冷库加几台立式冰柜，往往需要三相电。确认电表箱，以及业主是否允许升级。
• 地面与空间。 冷库需要平整地面、隔热层和开门空间，问清业主对重物有没有限制。
• 压缩机放哪里。 室外机需要放在后巷或屋顶，并取得业主或管理层同意，不要以为五脚基可以用。
• 排水与噪音。 冷凝水要有排水口，夜间压缩机噪音邻居会投诉。

只要有一项需要业主批准，付押金前就要拿到书面同意。

先算回本期。RM 500,000 装修要靠利润赚回来，时间取决于每月净赚多少：

原则：固定年期加上由你决定的续约权，要明显长于回本期。回本要 4 年，单签 3 年就太短；最少 3+3 并写明续约权，3+3+3 更稳。以上只是示例，请用你自己的预测。

两个法律要点：固定年期超过 3 年，或连同续约总长超过 3 年，可能被视为须按《国家土地法典》注册的租约（LH Low & Associates），而年期也会改变印花税级距。谈判细节见 3+3、租金上限与提前解约条款。本文只是一般资讯，不构成法律意见，续约条款请由律师起草。

• 续约权属于租客，不是"双方同意才续"。
• 续约租金按现在谈好的公式或上限计算。
• 装修免租期配合实际施工时间。
• 写清哪些装置可以拆走、哪些要恢复原状。
• 将来出售生意时，业主同意转让租约。
• 租金负担得起：Pavilion REIT 指疫情前餐饮的占用成本约为营业额的 10% 至 15%，可用租金负担计算器测试。

连锁品牌会同时比较很多单位，能替他们省时省钱的店通常胜出。招租前，业主可以：

• 确认或提供三相电、进水与排水口、隔油池位置。
• 提出可行的排烟路线通往屋顶或后方，并取得大厦同意。
• 交出干净的空壳，而不是对方要全部拆掉的旧装修，详见出租前要不要先装修。
• 提供装修免租期，以及较长年期加续约权。
• 准备平面图和核准用途文件，方便品牌尽快申请执照。

把你的菜单、面积和预算发给 MCE，我们会优先筛选已有厨房设施的底楼单位，让更少的钱花在工程上。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。