底楼店铺可以单独买吗？分层地契店铺是什么、以后好不好卖

底楼要有自己的分层地契（strata title），才能单独买。很多较旧的排屋式店屋是整栋一张地契，这种情况只能买整栋。较新的综合发展项目通常是分层地契。付任何订金之前，先请律师做地契查册，因为单看广告是看不出来的。

本文为一般资讯，并非法律意见。以律师的地契查册和地方政府记录为准。

分层地契把一栋建筑分成多个独立单位（parcel），每个单位有自己的地契，另有全体业主共有的公共产业。独立地契则涵盖土地和上面的整栋建筑。

根据2013年分层地契管理法令，每个单位的业主要缴付管理费，以及至少为管理费10%的偿债基金，按份额单位计算。这项责任在业主身上，不在租户；租户只能按私下协议向你偿还。

取决于地契，不取决于卖家。常见三种情况：

1. 整栋一张地契。 较旧的排屋式店屋多数如此。底楼不能单独买，只能买整栋，或租底楼。
2. 每层已发分层地契。 有些店屋已经分割，每层是一个单位，底楼可以单独出售。
3. 分层地契还未发出。 新项目常见，发展商的母地契还没分割。你按发展商的安排购买，地契过户在后。

在我们的商圈中，像满家乐广场、Solaris Dutamas 与 Publika 和 Jaya One 这类有管理的发展项目，都是分层店铺。传统排屋式商圈的出售广告则多为整栋：SS2 和蒲种再也出售广告中间一半的建筑面积约2,800至7,800平方尺，这是整栋，不是一层（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵价与重复广告，取要价中间一半）。

旺区里的分层底楼很少，好的单位也很少上网。可以从三方面找：

• 街面或广场层有零售的综合商业项目
• 过去业主已把建筑分割的旧店屋排
• 投资者出售已有租户的底楼，往往附带优质租户

出价前，先查地契类型、地契年限和地契上的限制。地契年限要看地契本身，不能只看广告；年限如何影响价值，请看永久地契与租赁地契比较。

分层底楼总价较低，又握有整栋楼最值钱的一层，这是它的吸引力。代价是：

• 控制权。 屋顶、外观、电梯、招牌和维修，都要和其他业主及管理机构一起决定。
• 费用。 管理费和偿债基金每月都在减少你的净回酬，不论单位有没有租出。
• 转售。 想要小总价的投资者是买家来源，但银行、估价师和买家也会看管理质素和建筑状况。整栋通常比单一分层单位容易转售，所以很多投资者偏好整栋。
• 未来价值。 整栋业主可以翻新、重新规划，或把整栋当一项资产出售，分层业主做不到。

整栋路线的比较，请看买整栋店屋值得吗；自用买家的实算，请看买店自用还是继续租。

后面加建、封起后巷、加阁楼和屋顶搭建，在旧店屋排很常见。根据1974年街道、沟渠与建筑法令，建筑工程需要地方政府批准；地方政府可以向土地业主发出通知，要求在指定期限内停工或拆除未经批准的建筑。一旦你完成购买，这个业主就是你。

钱方面也会受影响：

• 银行估价师可能不计算或打折未经批准的面积，贷款额因此降低。
• 租户申请营业执照时，地方政府可能查问建筑批准，拖慢执照。

签买卖合约前的检查清单

• 地契查册：类型、年限、限制、抵押
• 分层单位：确认分层地契已发出，并取得管理层的费用与欠款证明
• 把建筑和批准图则、CF 或 CCC 对照
• 向地方政府（DBKL、MBPJ 或 MBSJ）查询该地址有无未处理的通知
• 买卖合约以贷款批准为条件，并书面约定由谁申请补批准或拆除加建部分

买店成本可参考律师费与印花税指南，术语可查词汇表，想找旺区的分层底楼或整栋店屋，请联系我们的买家团队。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。