连锁品牌看铺清单：门面、招牌、外观改装、天花高度、打通两间、后门卸货

我们商圈里常见的排屋店铺，门面大约20至22尺宽，放一块整排的标准横招牌没问题。要第二面招牌，就要找角头店。超出标准的东西，例如更大的招牌、换新店面、打通两间店，都要两重批准：业主的书面同意，以及市政厅的准证或图则批准。天花高度有法定最低标准，实际高度看建筑。签约前，下面每一项都要查清楚。

大多数品牌都够。在我们的广告数据里（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：近6个月、只计店铺类型、剔除诱饵与重复广告、取叫价中间一半），1,540平方尺的单位反复出现，正好是常见的22尺乘70尺底楼，例如旧古仔路企业家园、甲洞新村和华联花园。老街或较小的排屋可能更窄，所以要量，不要猜。

真正限制招牌的通常不是门面，而是：

• 铁卷门上方的招牌带，同一排多数统一高度和深度
• 柱子和五脚基，会让部分店面的可见宽度变窄
• 各市政厅对招牌尺寸和位置的规定

请业主提供实际门面尺寸，并拍下邻居的招牌。如果整排招牌一样高，市政厅和业主多半也会要求你照做。

所有户外招牌都要向市政厅申请广告准证，尺寸上限由各市政厅规定。梳邦再也市政厅（MBSJ）的户外广告准证通过 E-Lesen 申请（MBSJ 执照常见问题）。详情可看MBSJ 和 MBPJ 执照与招牌准证和吉隆坡开店准证。

侧面招牌正是角头店贵的原因。角头和尾间有两面招牌、门面更宽，PropertyGuru 指出角头单位的租金和售价都有溢价（见角头店与中间店）。中间店通常没办法做侧面招牌，或要邻居和市政厅同意。业主同意的招牌方案和图纸，要写进租约。

一般可以，但有条件，分三层：

1. 业主同意。 租约通常规定未经书面同意不得改装，品牌外观要在签约前取得书面批准。
2. 市政厅批准。 外墙装饰和新招牌属于准证事项；换玻璃门面、移动铁卷门或动到结构，就是建筑工程，要有批准的图则。
3. 建筑规定。 分层地契项目的管理机构附例可能管制外观；吉隆坡旧区等文化遗产区，外观改动限制很严，可参考战前店屋。

也要先谈好退租时要拆什么，品牌外观往往是复原条款的第一项。

法定标准很清楚：按《1984年统一建筑附例》第44条，店屋底楼的房间高度至少3米（约10尺）。实际高度因建筑和年代而异，一些较新的店屋底楼特别高，方便加建阁楼。没有统一数字，所以要量横梁和风管下的净高，不要看宣传册的楼板高度。

可以，超市、诊所和较大的餐饮常这样做，但这是工程，不是手续：

• 结构。 两间店之间的墙往往是承重的共用墙，打通要结构工程师设计，并在动工前取得市政厅批准。
• 业主。 两间属于不同业主就要签两份租约，两位业主都要同意打通，并谈好退租时怎样封回。
• 地契。 两份地契可以保持分开，合并地契是另一项土地或分层地契程序，租客很少需要。
• 银行。 如果其中一间有抵押，业主可能需要银行同意结构工程。

具体提交要求请向市政厅（DBKL、MBPJ、MBSJ）和律师确认。

大多数店屋排有后巷，多数单位有后门。能不能在后巷卸货是另一回事：后巷通常是公共土地，往往很窄，部分市政厅限制使用。要问清楚：罗里能否到后门、几点可以卸货；垃圾桶和隔油池是否在后巷共用；前面能否卸货，最近的卸货位在哪里。餐饮还要看排烟、三相电和水位。

MCE 只做黄金商圈的底楼店铺和整栋店屋。如需按品牌规格同时核查几间单位，请看租客专页。

以上为一般资讯，不构成法律或工程意见，请向市政厅和律师确认。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。