在巴生谷开 5 间、10 间或 20 间分店：怎样建立拓店名单

拓店名单有三层：一张商圈重叠不太多的目标地图、每个地区内排好顺序的商业区，以及一份即将空出单位的实时清单。按能共用供应、人手和督导的区块开店，用同一标准为每个地点评分，并给董事会一份标准化提案。无论计划 5 间、10 间还是 20 间，方法相同，只是区块数目不同。文中品牌只作例子，并非 MCE 客户，MCE 也不代表它们。

Cannibalisation（自我蚕食）是指新分店抢走自己旧分店的生意，而不是赢得新顾客。总营业额的增幅小于新店的营业额，因为有一部分只是从隔壁分店转过来。这不一定是坏事：大排长龙的分店可能正在流失客人，第二间店可以接住他们。关键是你能接受多少重叠。

密集开店是可行的。约 94% 的 99 Speedmart 分店在另一间的 3 公里内，但 AmInvestment 发现自我蚕食造成的拖累"远小于单看店铺密度所预期"（The Malaysian Reserve，2026年9月22日）。满足日常需要的便利型店可以开得很近；目的地式餐厅通常不行。

1. 知道顾客从哪里来。 用外送地址、会员数据，或在收银处简单问邮区。
2. 画出每间分店的商圈。 标出贡献大部分营业额的范围，堂食多为短程车程，App 订单则是外送半径。
3. 量度重叠。 候选地点的商圈若覆盖旧分店大部分商圈，就要预期被蚕食。
4. 以屏障而非只以距离区分。 大道、河流和单行道会切开商圈，地图上很近的两个商业区可能服务不同的人。
5. 开店后观察旧分店。 和去年同期营业额比较。

把所有分店和竞争对手放在同一张地图上，并画出商圈。空白处代表顾客要走很远才找到你；重叠处代表你在和自己竞争。然后逐一检查空白区：有没有你需要的户数、人流和消费力？所需资料见商圈、人流与竞争分析。MCE 无法公开每个地点的户数，但可应要求准备选址报告。

候选单位要多于需要：有些会卡在执照，业主会改变主意，好单位也很快被租走。旺铺常在刊登广告前就租出，因为约 3 个月的通知期让邻居和中介有时间找到新租客。详见如何在广告前拿到店铺。

10 间分店，可想成三四个区块、每块两三间。20 间则规划五至七个区块，并错开开业时间，让装修和培训团队不至于过劳。区块很重要，因为送货路线、区域经理和宣传都需要分店距离够近才能共用。例如 99 Speedmart 偏好开在配送中心 100 公里范围内（MIDF）。也要留意别人怎么扩张，2026 连锁店扩张一文显示大连锁的方向。

• 单位、商圈、竞争对手和最近分店的地图
• 门面、高峰时段街景和停车照片
• 单位规格：面积、门面、电力、排烟、水、招牌位置
• 租金、押金、年期、续约权和免租期
• 营业额预测及其租金占比
• 装修预算和回本期
• 与市政局核对的执照情况及风险
• 与其他地点使用同一张评分表，例如我们的选址评分表

先选彼此差异够大、不会重叠，但又近得可以督导的区块。以下为店铺租金指数的每平方尺常见叫价（MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：最近 6 个月，只计店铺类型，剔除诱饵和重复广告）：

五间店的计划，可以先在最强的区块开两间，证明数字后，再在另外三个区块各开一间。哪个区块先开，取决于你的行业和现有顾客在哪里，没有唯一正确的顺序。参考连锁品牌如何选址，并通过品牌页面和我们讨论计划。MCE 提供免费选址建议。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。