持有底楼店铺：租金每年涨多少、空置一年亏多少、持有几年再卖？

底楼店租没有固定的年涨幅。在我们的数据里，各地区叫价中位数在6个月内的变化从负13%到正21%不等。空置一年的损失，往往比把租金稍微定低一点还大，所以长期持有的关键是让店铺一直有人租，而不是争最后那几百令吉。卖店方面，个人业主从第6年起免缴产业盈利税（RPGT），这也是很多业主至少持有5年的原因。

以上为一般资讯，不构成税务或法律意见。

没有官方机构公布店铺续约涨幅。NAPIC 只列出部分街道的租金区间，并形容2025年雪兰莪底楼租金“大致稳定”。我们能提供的是自己的数据：底楼店铺和整间店屋每平方尺叫价中位数，最近6个月对比再之前6个月（MCE 店铺租金指数，2026年11月）。

叫价中位数会随挂出的单位组合而变，请把它当作方向，不是保证的涨幅。新闻则反映了两个极端：南洋商报（2026年6月7日）报道，公主城、满家乐、大城堡、SS2 和敦依斯迈花园有部分单位在中国餐饮业者竞价后，租金上涨30%或以上；东方日报（2026年6月1日）随后报道，公主城在租金最多涨50%后空置增加。对持有者来说，涨租要租客的生意撑得住才算数。

以下用整数举例，请换成你自己的账单。

对比一下：把叫价从 RM 12,000 降10%到 RM 10,800，一年少收 RM 14,400。只要因此早两个月租出，就已经回本。免租期很普遍：2021年行动管制期间，EdgeProp 报道业主给出2至3个月免租。业主该不该给免租期讲何时划算，地税和门牌税说明空置时仍要缴的账单。

角头单位租金和售价都较高，也通常最先租出。PropertyGuru 指角头单位享有租金和价格溢价；CBRE | WTW 的 Tan Ka Leong 对 The Edge（2026年7月29日）表示，“黄金排和角头单位持续跑赢次级店屋”。不过没有人公布角头店铺专属的增值指数，所以我们不引用任何数字。实务上，角头有两面招牌、门面更宽、旁边有空间，景气差时连锁品牌依然抢，所以比较保值。至于你今天付的溢价会不会涨得更快，取决于那条街，而不是角头本身。详见角头溢价值不值。

看三件事：税、增值和流动性。

税：以下是我们产业盈利税计算器采用的税率。PwC 指2027年财政预算案主要措施没有更改 RPGT。

增值：成熟商圈涨得慢但稳。City Valuers & Consultants（2025年1月6日）发现，2010至2023年 SS2 双层店屋每年约涨1.5%，SS2 三层约3.4%，敦依斯迈花园三层4.11%，白沙罗乌达玛三层半4.76%。NAPIC 2026年上半年报告指，策略性成熟地段“价格变动很小”。

流动性：City Valuers 统计这些地区每年只有约9宗交易。好店也可能要几个月才卖到对的价钱。

适合继续持有：店铺按市场价租出、商圈底楼全满、还在5年 RPGT 期内。 可以考虑卖：已过第5年、租客要走而店铺需大修，或商圈出现像公主城那样的空置迹象。定价前先看卖店要缴什么税。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。