Memegang kedai tingkat bawah: kenaikan sewa, kos kekosongan dan bila patut jual

Tiada kenaikan sewa tahunan yang tetap bagi kedai tingkat bawah. Dalam data kami, median sewa tawaran berubah antara negatif 13% hingga positif 21% dalam enam bulan, bergantung pada kawasan. Setahun kosong biasanya lebih mahal daripada sewa yang hilang kerana meletakkan harga sedikit rendah, jadi dalam strategi memegang, memastikan kedai sentiasa disewa lebih penting. Bagi jualan pula, pemilik individu tidak membayar RPGT mulai tahun keenam.

Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai atau undang-undang.

Tiada badan rasmi yang menerbitkan kadar kenaikan sewa kedai semasa pembaharuan. NAPIC melaporkan julat sewa jalan terpilih dan menyifatkan sewa tingkat bawah Selangor "secara amnya stabil" pada 2025. Apa yang kami boleh tunjukkan ialah pergerakan sewa tawaran dalam data sendiri: median sewa tawaran sekaki persegi kedai tingkat bawah dan rumah kedai, 6 bulan terkini berbanding 6 bulan sebelumnya (indeks sewa kedai MCE, Nov 2026).

Median tawaran berubah mengikut campuran unit yang diiklankan, jadi baca ini sebagai arah, bukan kadar terjamin. Berita menunjukkan dua hujung. Nanyang (7 Jun 2026) melaporkan sesetengah unit di Bandar Puteri Puchong, Mont Kiara, Sri Petaling, SS2 dan TTDI disewa semula 30% atau lebih tinggi selepas tawaran pengendali F&B dari China. Oriental Daily (1 Jun 2026) kemudian melaporkan kekosongan meningkat di Bandar Puteri Puchong selepas sewa melonjak sehingga 50%. Pengajarannya: kenaikan hanya bermakna jika jualan penyewa mampu menanggungnya.

Contoh dengan angka bulat. Gantikan dengan bil anda sendiri.

Bandingkan dengan menurunkan sewa tawaran 10%, daripada RM 12,000 kepada RM 10,800. Kosnya RM 14,400 setahun. Jika sewa lebih rendah itu membolehkan kedai disewa dua bulan lebih awal, ia sudah berbaloi. Tempoh bebas sewa ialah amalan biasa: semasa PKP 2021, EdgeProp melaporkan pemilik memberi dua hingga tiga bulan percuma. Panduan tempoh bebas sewa menerangkan bila ia berbaloi, dan cukai tanah dan cukai taksiran menerangkan bil yang berjalan semasa kedai kosong.

Lot tepi mendapat sewa dan harga lebih tinggi, dan biasanya disewa dahulu. PropertyGuru menyatakan unit tepi mendapat premium sewa dan harga, dan Tan Ka Leong dari CBRE | WTW memberitahu The Edge (29 Julai 2026) bahawa deretan utama dan unit tepi terus mengatasi rumah kedai sekunder. Namun tiada sesiapa menerbitkan indeks pertumbuhan modal khusus untuk lot tepi, jadi kami tidak memetik angka. Secara praktikal lot tepi lebih kukuh nilainya kerana ada dua muka papan tanda, hadapan lebih lebar dan ruang sisi, jadi jenama rangkaian tetap mencarinya ketika pasaran lemah. Sama ada premium yang dibayar hari ini naik lebih cepat bergantung pada jalan itu. Baca adakah premium lot tepi berbaloi.

Tiga perkara menentukannya: cukai, pertumbuhan dan kecairan.

Cukai. Ini kadar RPGT dalam kalkulator RPGT kami. PwC tidak menemui perubahan RPGT dalam langkah utama Bajet 2027.

Pertumbuhan. Pusat komersial utama naik perlahan tetapi konsisten. City Valuers & Consultants (6 Januari 2025) mendapati rumah kedai dua tingkat SS2 naik kira-kira 1.5% setahun dari 2010 hingga 2023, tiga tingkat SS2 kira-kira 3.4%, tiga tingkat TTDI 4.11% dan 3.5 tingkat Damansara Utama 4.76%. Laporan NAPIC H1 2026 mencatat pergerakan harga yang minimum di lokasi strategik yang mantap.

Kecairan. City Valuers mengira hanya kira-kira sembilan transaksi setahun di setiap kawasan itu. Kedai yang baik boleh mengambil masa berbulan untuk dijual pada harga yang betul.

Pegang apabila: kedai disewa pada sewa pasaran, tingkat bawah di pusat komersial itu penuh, dan anda masih dalam tempoh RPGT lima tahun. Pertimbangkan menjual apabila: sudah melepasi tahun kelima, penyewa akan keluar dan kedai perlu kerja besar, atau kawasan menunjukkan corak kekosongan seperti Bandar Puteri Puchong. Baca cukai yang dibayar semasa menjual sebelum bersetuju dengan harga.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.