Terma sewa yang boleh dirunding jenama rangkaian: 3+3, had kenaikan, klausa keluar awal

Jenama rangkaian ada pengaruh sebenar dalam tempoh sewa dan kepastian sewa, tetapi kurang dalam soal wang. Di pusat komersial tingkat bawah yang utama, pemilik biasanya menerima terma 3+3, kenaikan tetap atau berhad semasa pembaharuan dan serahan kepada francaisi anda dengan persetujuan mereka. Mereka menolak klausa keluar awal dan membayar ubah suai anda, kerana penyewa seterusnya biasanya sudah menunggu. Menangi kumpulan pertama, tukar ganti untuk kumpulan kedua, dan mulakan dengan ujian sewa berbanding jualan.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam anda menggubal klausa.

Biasanya ya, dan ramai lebih suka: rangkaian yang komited enam tahun lebih baik daripada perniagaan baharu setahun. Pusat beli-belah guna bentuk sama; kedai di pusat beli-belah Malaysia kebanyakannya pada pajakan 3+3 (MBSB Research melalui The Edge, 2026).

Dua perkara undang-undang mempengaruhi penggubalan. Tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi tiga tahun, mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara (LH Low & Associates). Tempoh juga mengubah kadar duti setem: bagi setiap RM 250 sewa tahunan, RM 3 untuk 1 hingga 3 tahun, RM 5 untuk 3 hingga 5 tahun dan RM 7 melebihi 5 tahun (SPEEDHOME). Lihat maksud 2+2 dan kalkulator duti setem.

Inilah klausa paling bernilai bagi jenama yang berbelanja besar untuk ubah suai. Tiga bentuk biasa:

Peratusnya dirunding mengikut pasaran; tiada norma undang-undang. Di kawasan sewa melonjak seperti Bandar Puteri Puchong (hingga 50%, Oriental Daily, 1 Jun 2026), semakan pasaran terbuka boleh berubah besar. Lihat panduan kenaikan sewa semasa pembaharuan.

Boleh diminta, tetapi paling sukar di pusat komersial utama. Jadikan ia lebih mudah diterima:

• keluar hanya selepas 12 hingga 24 bulan pertama
• notis panjang, sekurang-kurangnya tiga bulan yang biasa
• bayar yuran, contohnya beberapa bulan sewa
• tinggalkan ubah suai jika pemilik mahu

Menyewakan semula atau menyerahkan tanpa persetujuan bertulis terlebih dahulu ialah pelanggaran (LH Low), jadi masukkan hak itu sekarang. Minta persetujuan yang "tidak akan ditahan tanpa sebab munasabah" untuk serahan kepada francaisi yang memenuhi syarat, dengan ibu pejabat kekal sebagai penjamin. Lihat sewa semula dan serahan.

Pada rumah kedai, sumbangan tunai jarang berlaku: kebanyakan unit disewa kosong, dan setiap pemilik hanya ada satu atau dua unit. Yang boleh dimenangi ialah masa dan kerja serahan: tempoh bebas sewa untuk ubah suai (EdgeProp melaporkan 2 hingga 3 bulan semasa kemelesetan 2021; kawasan utama memberi kurang), naik taraf kuasa, air atau tandas sebelum serahan, dan persetujuan bahawa ekzos serta perangkap gris boleh kekal. Lihat tempoh bebas sewa.

Pavilion REIT meletakkan kos penghunian F&B (sewa dan caj dibahagi jualan) pada 10% hingga 15% sebelum pandemik. Ini angka pusat beli-belah; gunakan sebagai panduan kasar. Jualan sebulan yang diperlukan pada 15% dan 10%, berdasarkan sewa tawaran daripada analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga tawaran:

Jika purata kedai anda tidak mencapai hujung bawah, tiada klausa yang boleh menyelamatkan unit itu. Kawasan lain ada di indeks sewa kedai.

Untuk menyenarai pendek unit mengikut had sewa anda, lihat halaman penyewa.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.