长期店铺租约：5+5、10年、优先购买权与提前退租

5+5 是五年固定租期，加上租户可再续五年的选择权。装修投资大、地点已经证明可行时，长租期才合理。有两个法律要点：根据 LH Low & Associates，超过三年的固定租期，或连同续约总长超过三年，可能被视为须依《国家土地法典》注册的租约；印花税也随租期提高。续约涨幅上限要书面写明，双方如何提前结束也要先谈好。

以上为一般资讯，并非法律建议。任何超过三年的租约，请由律师起草与审阅。

结构和常见的2+2 租约一样，只是更长：

只要按时通知且没有违约，续约通常是租户的权利。

可以。十年可以是一次签足，也可以是 5+5。比起短租，长租期手续更多：

• 注册： 超过三年的租期可能须依《国家土地法典》注册为租约。注册才会把租约记在地契上，请问律师是否及如何注册。
• 印花税： 按年租每 RM 250 计：1至3年 RM 3，3至5年 RM 5，超过5年 RM 7（SPEEDHOME），签约后30天内盖印。

以月租 RM 10,000（年租 RM 120,000）计，两年租期约 RM 1,440，五年约 RM 2,400，超过五年约 RM 3,360。续约选择权如何影响税率级别，由律师按条文判断。可用印花税计算器算自己的数字。

现在就把公式写死。对租户由强到弱：

1. 固定涨幅： 例如第6年起涨一个写明的百分比，确定、好预算。
2. 市价但设上限： 按市价调整，但不得超过写明的百分比，并约定由独立估价师解决争议。
3. “双方另议”： 几乎没有保障，避免。

第一个五年内，租金是固定还是按期阶梯上调，也要写清楚。连锁品牌可以谈的租约条件列出旺区业主通常接受什么。

可以提，但业主不一定答应。优先购买权是指业主决定卖店时，必须先卖给你。可行的条款要写明：业主如何通知、价格多少；你有几天决定与签约；你放弃后，业主不得以更优条件卖给别人，否则须重新先问你。它不是按固定价买店的选择权，也不会强迫业主卖。地契易手时如何保障这项权利、出售对租约有何影响，请问律师。

只能依合约写明的理由，常见的是租户违约，例如欠租或擅改用途，并须先书面通知。有些合约允许业主因重建或出售而提前终止，应删除或要求补偿与长通知期。即使业主有理由，商业业主也不能不经法院命令就换锁、断水电或搬走物品，因为《1950年特别救济法令》第7(2)条禁止自行驱逐（Ben Lee & Sharen，2026年7月14日）。

看合约，而且往往不止订金。店铺订金一般是两至三个月租金加水电订金（SPEEDHOME），很多合约允许业主在租户提前退租时没收押金，并追讨其他损失。十年租约的风险很大，所以要谈提前终止条款：过了初期才可退、长书面通知、以若干个月租金为费用、业主要的话装修留下。详见租店订金怎么算。

只有合约写明才可以。要求租约以执照在指定日期前获批为条件，非你所能控制的原因被拒时退还订金。签约前先做装修前的 CCC、分区与消防检查。