Sewaan kedai panjang: 5+5, 10 tahun, hak pertama dan keluar awal

5+5 ialah tempoh tetap lima tahun dengan opsyen untuk penyewa membaharui lima tahun lagi. Tempoh panjang wajar apabila anda berbelanja besar untuk ubah suai dan lokasinya terbukti. Dua perkara undang-undang mempengaruhinya: tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi tiga tahun, mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara (LH Low & Associates), dan duti setem naik mengikut tempoh. Hadkan sewa pembaharuan secara bertulis, dan setuju cara kedua-dua pihak boleh menamatkan lebih awal.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam merangka dan menyemak sebarang pajakan melebihi tiga tahun.

Struktur sama seperti sewaan 2+2 yang biasa, cuma lebih panjang:

Opsyen itu biasanya hak penyewa jika notis diberi tepat masa dan tiada pelanggaran.

Boleh. Sepuluh tahun boleh jadi satu tempoh terus atau 5+5. Berbanding sewaan pendek, tempoh panjang membawa lebih banyak formaliti:

• Pendaftaran. Tempoh melebihi tiga tahun mungkin perlu didaftarkan sebagai pajakan di bawah Kanun Tanah Negara. Pendaftaran yang meletakkan pajakan pada hak milik, jadi tanya peguam sama ada dan bagaimana mendaftarkannya.
• Duti setem. Bagi setiap RM 250 sewa tahunan: RM 3 untuk 1 hingga 3 tahun, RM 5 untuk 3 hingga 5 tahun dan RM 7 melebihi 5 tahun (SPEEDHOME). Setemkan dalam 30 hari selepas menandatangani.

Pada RM 10,000 sebulan (RM 120,000 setahun), anggarannya RM 1,440 untuk dua tahun, RM 2,400 untuk lima tahun dan RM 3,360 untuk tempoh melebihi lima tahun. Kesan opsyen pembaharuan pada kadar ialah soalan perangkaan untuk peguam anda. Semak angka anda dengan kalkulator duti setem dan panduan duti setem.

Tetapkan formula sekarang. Pilihan, dari paling kuat hingga paling lemah untuk penyewa:

1. Kenaikan tetap: contohnya peratus yang dinyatakan pada tahun ke-6. Pasti dan mudah dibajet.
2. Kadar pasaran dengan had: semakan ikut pasaran tetapi tidak melebihi peratus yang dinyatakan; tambah penilai bebas untuk menyelesaikan pertikaian.
3. Dipersetujui bersama: hampir tiada perlindungan; elakkan.

Dalam lima tahun pertama, setuju sama ada sewa rata atau naik berperingkat pada tarikh tertentu. Terma pajakan yang boleh dirunding jenama rangkaian menunjukkan apa yang biasanya diterima tuan rumah di hab utama.

Boleh minta; tuan rumah tidak wajib bersetuju. Hak penolakan pertama bermaksud jika pemilik memutuskan untuk menjual, kedai mesti ditawarkan kepada anda dahulu. Klausa yang berkesan menyatakan:

• cara pemilik memaklumkan anda dan pada harga berapa
• berapa hari anda ada untuk menerima dan menandatangani
• jika anda menolak, pemilik tidak boleh menjual kepada orang lain dengan terma lebih baik tanpa menawarkannya semula kepada anda

Ia bukan opsyen membeli pada harga tetap, dan tidak memaksa jualan. Tanya peguam cara melindunginya jika hak milik bertukar tangan, dan kesan jualan pada sewaan anda.

Hanya atas alasan dalam perjanjian. Yang biasa ialah pelanggaran penyewa, seperti sewa tertunggak atau kegunaan tanpa kelulusan, selepas notis bertulis. Sesetengah perjanjian juga membenarkan tuan rumah menamatkan tempoh untuk pembangunan semula atau jualan; buang klausa ini atau minta pampasan dan notis panjang. Walaupun tuan rumah ada alasan, tuan rumah komersial tidak boleh menukar kunci, memutuskan utiliti atau mengalihkan barang tanpa perintah mahkamah, kerana s7(2) Akta Relief Spesifik 1950 melarang pengusiran sendiri (Ben Lee & Sharen, 14 Jul 2026).

Apa sahaja yang dibenarkan perjanjian, dan selalunya lebih daripada deposit. Deposit kedai lazimnya dua hingga tiga bulan sewa campur deposit utiliti (SPEEDHOME), dan banyak perjanjian membenarkan tuan rumah menyimpan deposit keselamatan jika penyewa menamatkan tempoh lebih awal, serta menuntut kerugian lain. Dalam sepuluh tahun pendedahan itu besar, jadi rundingkan klausa keluar: keluar hanya selepas tempoh awal, notis bertulis yang panjang, fi tetap dalam bulan sewa, dan ubah suai ditinggalkan jika tuan rumah mahu. Lihat cara deposit kedai berfungsi.

Hanya jika perjanjian menyatakannya. Minta sewaan tertakluk kepada lesen diluluskan sebelum tarikh tertentu, dengan deposit dipulangkan jika ditolak atas sebab di luar kawalan anda. Buat semakan dahulu: CCC, zon dan Bomba sebelum ubah suai.