Jenama F&B dan runcit asing: di mana buka kedai pertama di Malaysia

Kebanyakan jenama F&B dan runcit asing membuka kedai pertama di Malaysia di tempat yang mudah dilihat: pusat beli-belah utama Lembah Klang atau jalan yang sibuk di tengah Kuala Lumpur. Selepas itu mereka berkembang melalui rumah kedai tingkat bawah di kawasan perumahan yang sesuai dengan pelanggan. Sebelum menandatangani apa-apa, daftar entiti Malaysia, semak peraturan perdagangan pengedaran untuk format anda dan tentukan status halal, kerana setiap satu mengubah lokasi yang sesuai.

Perjanjian sewa ialah kontrak persendirian, jadi pemilik boleh menandatanganinya dengan sesiapa yang diterima. Persoalan sebenar ialah sama ada anda boleh berniaga dari kedai itu. Seksyen 561 Akta Syarikat 2016 menyatakan syarikat asing tidak boleh menjalankan perniagaan di Malaysia tanpa pendaftaran, dan garis panduan SSM memberi dua cara: tubuhkan syarikat tempatan (Sdn Bhd) atau daftarkan syarikat asing. PBT biasanya meminta dokumen SSM semasa melesenkan premis.

Runcit dan sebahagian format F&B ada lapisan kedua. Buku panduan perdagangan pengedaran MIDA (edisi 2021, ringkasan garis panduan KPDN) menyatakan perdagangan pengedaran milik asing memerlukan kelulusan KPDN, umumnya dengan dana pemegang saham RM 1 juta bagi setiap cawangan untuk kedai umum dan kedai khusus. Ia juga menyenaraikan format yang tertutup kepada penyertaan asing, termasuk kedai serbaneka 24 jam, pasar mini di bawah 3,000 meter persegi dan restoran bukan eksklusif. KPDN sedang menyemak semula garis panduan ini, jadi sahkan teks terkini dengan KPDN dan peguam anda.

Pemilik biasanya meminta dokumen syarikat dan sering kali jaminan pengarah atau syarikat induk. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Tentukan tugas kedai pertama dahulu. Kedai flagship memerlukan pendedahan; kedai ujian memerlukan kawasan yang serupa dengan lokasi yang akan anda ulang.

Corak pasaran jelas. HB Perspective 2026 oleh Henry Butcher mengira sekurang-kurangnya 101 jenama dari 12 negara membuka kedai pertama di pusat beli-belah Malaysia pada 2025, satu rekod, dengan lebih 87% di Lembah Klang. JLL dan Polygon memberitahu Nanyang Siang Pau (7 Jun 2026) bahawa jenama masuk ke pusat beli-belah terkuat dahulu, kemudian ke rumah kedai kejiranan kerana kos lebih rendah dan pengembangan lebih mudah. Perbandingan penuh ada dalam artikel pusat beli-belah atau rumah kedai dahulu.

Jika kedai pertama di tepi jalan, ini titik permulaan biasa (separuh tengah sewa diminta tingkat bawah sebulan):

Sumber: analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta.

Jenama China ialah kumpulan pendatang baharu terbesar: 50% jenama kali pertama 2025 dalam kiraan Henry Butcher datang dari China (termasuk Hong Kong), dan 55% daripada semua pendatang ialah F&B. Sebagai contoh, Chagee menjadikan Malaysia pasaran antarabangsa pertamanya pada 2019 dan membuka flagship global pertama di luar China di WOLO, Bukit Bintang (Marketing-Interactive, 17 Okt 2025). Chagee disebut sebagai contoh pasaran sahaja; ia bukan pelanggan MCE dan MCE tidak mewakilinya.

Pilihan strategik terbesar ialah halal. Momentum Works memberitahu The Malaysian Reserve (6 Jul 2026) bahawa pensijilan halal ialah "halangan yang menggerunkan" yang mengehadkan skala pasaran massa pengendali China. Jenama bukan halal biasanya paling berjaya di hab majoriti Cina seperti Kuchai Lama, Sri Petaling dan Kepong; jenama yang ada sijil halal boleh memilih hampir semua kawasan. Baca bagaimana status halal menentukan lokasi jenama F&B.

Kami tiada data terbitan khusus tentang jenama Singapura, jadi anggap ini senarai semak praktikal. Sewa di KL disebut sebagai jumlah sebulan untuk seluruh unit, jadi tukar kepada kaki persegi sebelum membandingkan: Bangsar Baru RM 9.50 hingga RM 12.20 kps dan Damansara Utama (SS21) RM 5.90 hingga RM 9.70 kps atas asas MCE yang sama. Rancang tenaga kerja awal: Soalan Lazim pelesenan MBSJ menyatakan pemegang lesen tidak boleh meletakkan pekerja asing di kaunter hadapan sebagai juruwang. Semak peraturan setara dengan PBT anda.

Runcit kecantikan, fesyen dan gaya hidup Korea menjual kepada pelajar dan profesional muda, jadi mulakan di tempat mereka sudah lalu: SS15 berhampiran LRT dan kolej, Bandar Sunway (RM 9,500 hingga RM 22,000, 50 iklan) dan Kota Damansara PJU 5 (RM 9,000 hingga RM 19,000, 77 iklan). Sahkan dengan KPDN sama ada format runcit anda memerlukan kelulusan sebelum terikat dengan sewaan.

Restoran Jepun biasanya bersaing pada kualiti dan menu tanpa babi atau bukan halal, jadi kuasa beli kawasan lebih penting daripada bilangan orang lalu-lalang. Sri Hartamas (RM 12,000 hingga RM 18,000, 30 iklan), Desa ParkCity dan Bangsar Baru mempunyai ekspatriat dan profesional yang diperlukan menu ini. Semak laluan ekzos, bekalan elektrik 3 fasa dan perangkap gris sebelum menyenarai pendek unit, kerana banyak kedai tidak boleh menampung dapur penuh.

Gunakan ejen hartanah berdaftar (REN atau REA) yang aktif di hab pilihan anda. MCE hanya mengendalikan kedai tingkat bawah dan rumah kedai penuh di KL dan Selangor; kami tidak mengendalikan lot pusat beli-belah atau kiosk. Kami menyenarai pendek unit, membawa anda melawat tapak dan menawarkan unit sebelum diiklankan. Soalan yang tidak dapat kami jawab secara terbuka, seperti bilangan isi rumah di sekitar unit, dimasukkan dalam laporan tapak yang kami sediakan atas permintaan. Nilai pilihan anda dengan kad skor tapak, lihat jenama mengikut perniagaan, dan WhatsApp format, saiz serta bajet anda kepada kami.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.