店铺尺寸与实用面积：20x70 至 40x80、楼梯、柱子与净出租面积

店铺广告上的两个数字是门面宽度和深度，相乘就是单层毛面积：20x70 约1,400平方尺，22x75 约1,650，25x80 约2,000，30x80 约2,400，40x80 角头约3,200。真正能做生意的面积会更小，因为通往楼上的楼梯、后面的厕所、墙身和柱子都会占掉一部分。店屋底楼的租金是按整间开价的，所以比较时要看每平方尺实用面积的租金。

尺寸怎么读，可以先看我们的22x75、阁楼与半间店指南。这篇算的是扣除之后还剩多少，以及每种尺寸适合什么生意。

没有固定答案，每排店屋的建法都不同。下表用一间20x70的底楼示范算法，假设楼上另外出租、楼梯在前面。扣除的尺寸只是举例，请以实际测量为准。

楼梯还会吃掉门面。很多店屋排的楼上入口就在你的店门旁边，广告写20尺宽，真正的玻璃门面可能只有16尺左右。对靠路过客人的生意来说，这比少掉的面积更要紧。

楼梯拆不掉，因为楼上需要独立出入口和逃生通道。但可以这样处理：

• 先问楼梯门在前面还是后面。楼梯在后面，你的门面就完整。
• 楼梯旁边或底下的空间拿来做仓库、冷房或员工区，不要算作客人座位。
• 如果整栋租下，楼梯就变成内部楼梯，前面的独立入口有时可以封掉，但需要业主同意和批准的图则。
• 用实用面积来谈租金。两间租金一样，其中一间被楼梯吃掉4尺门面，那间其实更贵。

标准排屋式店屋的柱子通常藏在共墙里，影响不大。较宽的单位、角头单位、已经和隔壁打通的单位，柱子才比较容易出现在店内。签约前：

• 拿到平面图，把每根柱子和横梁标出来
• 量柱与柱之间的净宽，不是地契上的宽度
• 把柜台、厨房线、货架或治疗房画在图上，连同柱子一起看
• 需要排风管或阁楼的话，量横梁底下的净高
• 记住柱子是结构，不能移

咖啡馆中间有根柱子，可以包成装饰；超市走道或牙科诊室中间有柱子，就真的浪费布局。

数据来源：MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：过去6个月，只计店铺类型，剔除诱饵与重复广告，取叫价中间一半。下表列出各尺寸常见的商圈，生意类型是我们的一般建议，并非规定。

广告面积偏大的，往往是角头、后面加建或已打通的两间，要先确认。

• 毛面积（GFA）：量到外墙，包括楼梯、厕所、柱子和墙身。店铺广告和地契上的数字通常接近这个。
• 净出租面积（NLA）：租户实际占用和可用的面积，量到墙内，不含公共楼梯、电梯井和走廊。商场和办公楼通常按 NLA 开租。

底楼店屋是业主对整间开一个月租。广告和我们店铺租金指数里的"每平方尺租金"，只是月租除以广告面积，比较接近毛面积。所以：

1. 拿店屋和商场单位比较时，两边都换成每平方尺实用面积，不然店屋看起来比实际贵。
2. 比较两间店屋时，各自算出实用面积再除。每平方尺计算器可以帮你算，租金负担计算器可以对照营业额。

告诉我们你的行业和需要的实用面积，MCE 会帮你筛选合适的底楼单位，请先看租户页面。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。