Berapa nilai kedai saya? Menilai tingkat bawah atau bangunan penuh dan tawaran pembeli
Tiga cara menilai kedai tingkat bawah atau rumah kedai penuh, julat harga pusat komersial MCE, jual en bloc atau ikut tingkat, dan senarai semak untuk tawaran yang datang sendiri.
Jawapan ringkas
Nilai kedai anda ialah harga yang sanggup dibayar pembeli hari ini, dan ia boleh dianggar dengan tiga cara: jualan terkini kedai serupa di deretan yang sama, sewa yang diperoleh dibahagi dengan hasil yang diterima pelabur, dan harga sekaki persegi yang diminta iklan jualan di kawasan anda. Di mana ketiga-tiganya bertindih, itulah julat yang adil. Nilai rasmi untuk bank atau mahkamah memerlukan penilai berdaftar, tetapi tiga semakan ini cukup untuk tahu sama ada tawaran berada di tempat yang betul.
Berapa nilai kedai tingkat bawah saya sekarang?
1. Jualan terkini di deretan yang sama. Bukti terbaik ialah jualan berdaftar unit serupa berdekatan, diselaraskan untuk saiz, tingkat, hadapan dan kedudukan lot tepi. Sebagai rujukan, laporan NAPIC H1 2026 menunjukkan rumah kedai dua tingkat di kawasan mantap KL seperti Lucky Garden dan Taynton View berpindah milik pada RM 1.38 juta hingga RM 5 juta. City Valuers & Consultants (6 Januari 2025) meletakkan median 2023 pada RM 2.42 juta bagi dua tingkat SS2, RM 5.1 juta bagi tiga tingkat TTDI dan RM 4.8 juta bagi 3.5 tingkat Damansara Utama. Pusat komersial matang mencatat sedikit jualan, kira-kira sembilan setahun di setiap kawasan itu.
2. Sewa dibahagi hasil. Ambil sewa setahun dan bahagikan dengan hasil yang diterima pembeli di kawasan itu. PropertyGuru menyebut kedai di lokasi baik lazimnya memberi hasil 5% hingga 8%, IQI menyebut hasil kasar 5% hingga 7%, dan rumah kedai penuh SS2 sekitar 4% kerana pembeli menaikkan harga.
| Tingkat bawah disewa RM 15,000 sebulan (RM 180,000 setahun) | Nilai tersirat |
|---|---|
| Pada hasil 4% (kawasan paling matang) | RM 4.5 juta |
| Pada hasil 5% | RM 3.6 juta |
| Pada hasil 6% | RM 3.0 juta |
Bagi rumah kedai penuh, tambah sewa tingkat atas kepada sewa tingkat bawah sebelum membahagi. Guna kalkulator hasil sewa untuk sewa bersih selepas cukai tanah, cukai taksiran dan insurans.
3. Harga sekaki persegi di kawasan anda. Separuh tengah harga tawaran jualan kedai sekaki persegi (analisis MCE ke atas iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga tawaran):
| Pusat komersial | Harga tawaran (RM kps) | Iklan jualan |
|---|---|---|
| Bangsar Baru (Jalan Telawi) | 1,231 hingga 2,158 | 24 |
| SS2 Petaling Jaya | 970 hingga 1,623 | 89 |
| TTDI | 1,091 hingga 1,423 | 47 |
| Sri Hartamas | 1,034 hingga 1,533 | 36 |
| Damansara Utama (SS21) | 861 hingga 1,311 | 62 |
| Kepong Baru | 714 hingga 1,040 | 44 |
| Kuchai Entrepreneurs Park | 691 hingga 1,000 | 26 |
| SS15 Subang Jaya | 623 hingga 828 | 73 |
| Bandar Puteri Puchong | 605 hingga 827 | 118 |
| Taman Connaught, Cheras | 485 hingga 745 | 41 |
Ini harga tawaran, bukan urus niaga, dan ia mencampurkan tingkat bawah dengan rumah kedai penuh. Harga tawaran biasanya lebih tinggi daripada harga akhir. Kalkulator kps menukar harga dan keluasan kepada kps untuk perbandingan setara.
Berapa nilai rumah kedai penuh sekarang?
Gunakan tiga kaedah yang sama ke atas seluruh bangunan. Nilai rumah kedai penuh kebanyakannya terletak pada tingkat bawah dan tanah, jadi bangunan dengan tingkat bawah yang disewa lama di deretan penuh jelas lebih bernilai daripada bangunan sama dengan tingkat bawah kosong. Pegangan bebas, lot tepi, hadapan lebar dan parkir baik semuanya menambah nilai. Panduan rumah kedai penuh kami menunjukkan separuh tengah harga tawaran mengikut kawasan.
Jual seluruh bangunan atau ikut tingkat: mana lebih mahal?
Anda hanya boleh menjual ikut tingkat jika setiap tingkat ada hakmilik strata sendiri. Jika bangunan di atas satu hakmilik, tanya peguam sama ada pecah bahagian strata boleh dibuat dan berapa lama sebelum merancang jualan berasingan. Tiada data diterbitkan yang menunjukkan cara mana lebih mahal, jadi timbang kebaikan dan keburukannya:
| Jual en bloc | Jual ikut tingkat (hakmilik strata) | |
|---|---|---|
| Pembeli | Pelabur, jenama dan pengusaha yang mahu kawalan | Lebih ramai pembeli pada harga lebih kecil |
| Kelajuan | Satu urus niaga, tetapi kumpulan pembeli lebih kecil | Tingkat bawah cepat laku; tingkat lain lebih lama |
| Kos | Satu set kos guaman dan ejen | Berulang bagi setiap jualan |
| Risiko | Harga bergantung pada pandangan seorang pembeli | Anda mungkin tinggal dengan tingkat yang paling perlahan laku |
Ada orang mahu membeli seluruh rumah kedai saya: adakah harganya adil?
Tawaran yang datang sendiri selalunya muncul apabila pembeli nampak sesuatu: projek yang dirancang, pembelian lot bersebelahan, atau jenama yang mahukan lot tepi. Sebelum menjawab, semak:
- Adakah harga sepadan dengan tiga kaedah di atas, pada sewa dan jualan setanding hari ini?
- Berapa hasil yang tersirat pada sewa semasa anda?
- Siapa pembelinya, dan bolehkah mereka menunjukkan bukti dana?
- Berapa deposit awal, dan berapa cepat penyelesaian?
- Adakah syarat seperti pembiayaan, kelulusan atau milikan kosong?
- Adakah mereka juga membeli kedai bersebelahan? Tapak yang dihimpun boleh lebih bernilai daripada unit tunggal.
- Berapa RPGT yang perlu dibayar, dan berapa baki selepas cukai? Lihat cukai semasa menjual.
- Sudahkah anda menguji pasaran dengan pembeli lain sebelum menandatangani apa-apa secara eksklusif?
Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai.
Mahu pendapat harga untuk kedai anda?
MCE menyediakan pendapat harga bagi pemilik kedai tingkat bawah dan rumah kedai penuh, berdasarkan bukti deretan yang sama, sewa anda dan data kawasan kami, serta memberitahu pembeli yang aktif. Mulakan di halaman pemilik kami atau hubungi kami melalui WhatsApp.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Adakah nilaian bank sama dengan nilai pasaran?
Adakah hasil sewa 3.5% baik untuk kedai?
Adakah lot tepi dijual lebih mahal?
Berapa lama untuk menjual rumah kedai penuh?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.