Berapa Hasil Sewa Yang Baik Untuk Kedai Tingkat Bawah? (2026)

Bagi kedai tingkat bawah atau rumah kedai penuh di Lembah Klang pada 2026, hasil kasar sekitar 5% hingga 7% ialah jangkaan pertengahan yang munasabah, dengan hasil bersih selepas kos lebih hampir kepada 3% hingga 5%. Angka lebih rendah di pusat komersial terbaik boleh jadi sangat kukuh, dan angka tinggi di lokasi lemah boleh jadi perangkap.

Kajian yang kami rujuk menambah satu peraturan mudah: hasil rendah dengan kekosongan sifar selalunya bermakna kedai prima; hasil tinggi dengan kekosongan panjang ialah amaran.

Hasil kasar = sewa tahunan dibahagi harga belian.

Hasil bersih = (sewa tahunan tolak cukai tanah, cukai taksiran, insurans, penyelenggaraan, yuran ejen dan peruntukan kekosongan) dibahagi jumlah kos termasuk yuran guaman dan duti setem.

Bagi rumah kedai penuh, jumlahkan sewa seluruh bangunan. Tingkat bawah biasanya menanggung sebahagian besar pendapatan: The Edge melaporkan pada 2020 bahawa tingkat bawah SS2 disewa pada RM 8,000 hingga RM 12,000. Memiliki rumah kedai penuh bermakna tingkat atas menambah pendapatan sewa.

Cukai perkhidmatan bukan pendapatan anda. Jika anda berdaftar, cukai 6% yang dikenakan ke atas sewa mulai 1 Januari 2026 dikutip untuk Kastam, jadi kira hasil sewa berdasarkan sewa sebelum cukai. Pendaftaran wajib apabila sewa bercukai mencecah RM 1 juta dalam 12 bulan, dan utiliti yang anda bilkan kepada penyewa dikira sebagai sewa bercukai, walaupun pada harga kos. Baca lanjut tentang cukai perkhidmatan ke atas sewa kedai. Sumber: Jabatan Kastam Diraja Malaysia, MySST (dikemas kini 19 Julai 2026); kenyataan MOF 5 Jan 2026; ringkasan L&Co tentang Panduan Perkhidmatan Sewaan dan Pajakan Kastam edisi ke-2 (5 Jun 2026). Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai.

Ini ialah separuh tengah harga terkini yang diminta (analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini, Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran). Angka jualan kebanyakannya rumah kedai penuh, angka sewa kebanyakannya tingkat bawah, jadi anda tidak boleh membahagikan satu dengan yang lain untuk mendapat hasil sebenar. Gunakannya sebagai rangka untuk apa yang perlu anda sahkan.

Bagi mana-mana unit tertentu, minta perjanjian sewa sebenar, kemudian kira.

Kerana pembeli membayar untuk kepastian. Di SS2, The Edge memetik Alan Wong dari Metro REC pada 2020 yang menyatakan kadar penghunian "hampir 100%", dan EdgeProp mencatatkan sedikit sahaja kedai dijual sedangkan permintaan sewa terus meningkat. Apabila risiko kekosongan hampir sifar dan jualan semula mudah, pelabur sanggup menerima hasil permulaan yang lebih rendah dan menjangkakan sewa meningkat dari masa ke masa. Lihat halaman pusat SS2 untuk julat semasa.

• Sewa jauh di atas julat pusat komersial, contohnya penyewa terlebih bayar atau penyewaan pihak berkaitan
• Perjanjian sewa tamat tidak lama lagi tanpa pembaharuan
• Beberapa unit dalam deretan yang sama kosong
• Kawasan itu perbandaran baharu dengan stok tidak terjual; NAPIC merekodkan 6,233 unit kedai tidak terjual bernilai RM 5.39 bilion pada 2023

• Dapatkan semua perjanjian sewa dan resit sewa
• Bandingkan sewa dengan julat pusat komersial
• Semak baki tempoh dan opsyen pembaharuan
• Kira unit kosong dalam deretan pada waktu berbeza
• Tolak kos yang realistik dan peruntukan kekosongan
• Uji tekanan: bagaimana jika tingkat bawah kosong selama enam bulan?

Hasil sewa hanya separuh daripada pulangan. Data NAPIC melalui Hartamas menunjukkan 46,649 transaksi komersial pada 2025, dengan 19,551 daripadanya kedai, menjadikan kedai aset komersial paling cair. Kedai prima pada 4% yang mudah dijual boleh mengatasi kedai 7% yang tiada siapa mahu beli.