Penyewa kedai keluar awal, rosakkan unit atau tiada lesen?

Perjanjian sewa anda menentukan kebanyakan situasi ini, jadi kerja sebenar dibuat sebelum menandatangani: semak pengusaha, luluskan ubah suai secara bertulis, ambil gambar unit semasa penyerahan dan wajibkan semua lesen sebelum berniaga. Apabila berlaku masalah, gunakan notis bertulis, deposit dan, jika perlu, mahkamah. Jangan tukar kunci atau putuskan utiliti sendiri. Bagi cukai, kebanyakan pemilik individu melaporkan sewa kedai di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Ini maklumat am, bukan nasihat undang-undang atau cukai.

Logo francais bukan jaminan. Penyewa biasanya syarikat milik francaisi, bukan ibu pejabat jenama, jadi semak syarikat yang menandatangani:

• Carian syarikat SSM: pengarah, modal berbayar, tarikh ditubuhkan
• Berapa cawangan yang sudah dijalankan, dan lawati satu
• Surat daripada francaisor yang mengesahkan pengusaha diluluskan untuk lokasi anda
• Penyata bank atau laporan kredit, dengan persetujuan pengusaha
• Jaminan peribadi pengarah jika syarikat masih baharu

The Edge (29 Julai 2026) melaporkan sesetengah pemain baharu keluar secara tiba-tiba apabila perniagaan lemah atau menghadapi masalah undang-undang, dan ejen menasihatkan semakan latar belakang. Senarai penuh dalam panduan menapis penyewa.

Baca perjanjian dahulu. Jika ada klausa penamatan awal, penyewa mesti mengikutinya, biasanya dengan notis dan penalti. Jika tiada, keluar awal biasanya satu pelanggaran, dan apa yang boleh dituntut bergantung pada perkataannya.

Yang tidak boleh dibuat: pemilik komersial tidak boleh menukar kunci, memutuskan utiliti atau mengalihkan barang penyewa tanpa perintah mahkamah; seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 melarang pengusiran sendiri (Ben Lee & Sharen, 14 Julai 2026). Yang dibenarkan, menurut sumber yang sama:

Dalam praktik, menyewakan semula dengan cepat biasanya mendapat lebih banyak daripada tuntutan panjang. Dapatkan kunci secara bertulis, periksa dengan gambar dan mula memasarkan. Lebih lanjut dalam penyewa berhenti membayar sewa.

Pencegahan lebih murah daripada pertikaian:

1. Luluskan lukisan ubah suai secara bertulis sebelum kerja bermula.
2. Wajibkan kontraktor mengambil insurans kerja.
3. Sebarang perubahan struktur atau bukaan baharu memerlukan kelulusan majlis; minta surat kelulusannya.
4. Ambil gambar dan video bertarikh semasa penyerahan, ditandatangani kedua-dua pihak.
5. Lawati semasa kerja berjalan, bukan hanya di akhir.

Pada akhir tempoh, klausa pemulihan menentukan apa yang mesti dipulihkan. Tolak kos pembaikan daripada deposit hanya dengan sebut harga terperinci dan gambar. Lihat memulihkan kedai apabila sewa tamat.

Lesen ialah tanggungjawab pengusaha, tetapi risikonya turut terkena anda: tindakan majlis seperti kompaun atau penutupan boleh menghentikan perniagaan, dan perniagaan yang tutup cepat berhenti membayar sewa. Lindungi diri anda:

• Masukkan klausa bahawa penyewa mesti memegang semua lesen dan permit sebelum berniaga, atas kosnya sendiri
• Minta salinan lesen perniagaan dan permit papan tanda apabila dikeluarkan
• Jika penyewa berniaga tanpa lesen, hantar notis bertulis untuk membetulkannya dalam tempoh tetap
• Jika berterusan, tanya peguam sama ada ia pelanggaran yang membolehkan penamatan

Sejak 1 Julai 2026, lesen DBKL yang layak boleh diperbaharui sehingga tiga tahun, jadi semak juga tarikh tamatnya; lihat memperbaharui lesen DBKL. Untuk peraturan khusus, semak dengan majlis (DBKL, MBPJ, MBSJ).

Polisi berbeza, jadi tanya syarikat insurans atau broker anda.

Bagi kebanyakan pemilik individu, sewa ialah sumber bukan perniagaan di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, menurut panduan yang memetik Ketetapan Umum LHDN 12/2018. Perbelanjaan yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata untuk memperoleh sewa boleh ditolak:

• Boleh ditolak: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman membeli kedai, premium insurans kebakaran, kos memungut sewa, kos pembaharuan termasuk komisen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya, dan pembaikan biasa
• Tidak boleh ditolak: kos mencari penyewa pertama (komisen pertama, yuran guaman dan duti setem pertama), penambahbaikan modal dan prinsipal pinjaman

Individu tanpa pendapatan perniagaan mengisi Borang BE; yang berniaga mengisi Borang B. Untuk penyerahan pada 2026, program pengisian HASiL menetapkan 30 April untuk Borang BE (e-Filing hingga 15 Mei) dan 30 Jun untuk Borang B (e-Filing hingga 15 Julai). Semak juga e-invois untuk pemilik dan kira pulangan bersih dengan kalkulator hasil sewa. Ini maklumat am, bukan nasihat cukai; rujuk ejen cukai anda.

Perlukan bantuan dengan penyewa sukar atau penyewa pengganti? Mula di halaman pemilik.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.