Berapa sewa yang mampu ditanggung kedai anda? Kafe, runcit, farmasi, klinik
Nisbah sewa kepada jualan untuk kafe, kedai runcit, farmasi dan klinik, dengan contoh jualan RM 100,000, sewa RM 15,000 dan pulang modal.
Jawapan ringkas
Nisbah sewa kepada jualan ialah sewa bulanan dibahagi jualan bulanan. Rujukan terbaik di Malaysia datang daripada Pavilion REIT: pada AGM ke-10 (30 Mac 2022), pengurusan meletakkan kos penghunian F&B, iaitu sewa dan caj dibahagi jualan, pada 10% hingga 15% sebelum pandemik. Gunakan 10% hingga 15% sebagai panduan untuk kafe, semak kedai runcit mengikut margin, dan kira sewa farmasi serta klinik daripada titik pulang modal, bukan peratus tetap.
Kalkulator kemampuan sewa kami mengira semua contoh di bawah dalam satu skrin.
Bagaimana mengira nisbah sewa kepada jualan?
Ambil sewa campur caj yang dibayar kepada tuan rumah (cukai perkhidmatan jika tuan rumah berdaftar, caj perkhidmatan dan lain-lain), kemudian bahagi dengan jangkaan jualan bulanan.
- Sewa RM 12,000 dan jualan RM 100,000: 12%.
- Sewa RM 12,000 dan jualan RM 80,000: 15%.
Nisbah ini hanya setepat anggaran jualan anda. Untuk F&B, kira daripada tempat duduk, pusingan meja dan purata bil. Untuk runcit, kira daripada kunjungan, kadar pembelian dan nilai bakul.
Berapa peratus jualan patut menjadi sewa kafe?
Untuk kafe, sasarkan 10% hingga 15%. Itu angka F&B pusat beli-belah sebelum pandemik daripada Pavilion REIT; semasa pandemik ia naik ke 18% hingga 25%, dan kebanyakan pengusaha tidak mampu bertahan lama pada tahap itu. Kedai tepi jalan tiada caj perkhidmatan pusat beli-belah, jadi jika sewa sahaja sudah 15%, tiada ruang untuk caj lain dan bulan perlahan. Lihat halaman perniagaan kafe untuk ciri kedai yang diperlukan.
Berapa peratus untuk kedai runcit?
Bergantung pada margin. Ringkasan Pavilion REIT yang sama meletakkan fesyen mewah pada kira-kira 10% atau satu digit, dan fesyen tempatan 20% hingga 25%. Itu angka fesyen dalam pusat beli-belah, bukan peraturan untuk semua kedai. Peruncit dengan margin nipis mempunyai baki lebih kecil selepas kos barang, jadi bahagian jualan yang boleh dijadikan sewa juga lebih kecil.
Berapa peratus untuk farmasi?
Kami tidak menemui angka nisbah sewa farmasi yang diterbitkan di Malaysia, jadi kami tidak memetik sebarang angka. Farmasi membeli stok, maka margin kasarnya lebih rendah daripada kafe, dan sebahagian besar baki digunakan untuk gaji ahli farmasi berdaftar. Mulakan dengan kiraan pulang modal di bawah. Lihat halaman perniagaan farmasi.
Berapa peratus untuk klinik?
Juga tiada penanda aras yang diterbitkan. Klinik kebanyakannya menjual perkhidmatan, jadi kos barang rendah, tetapi gaji doktor dan jururawat ialah kos tetap yang besar. Dua klinik dengan jualan sama boleh mampu sewa yang sangat berbeza bergantung pada bilangan doktor. Lihat halaman perniagaan klinik.
Berapa sewa mampu ditanggung dengan jualan RM 100,000 sebulan?
| Sasaran nisbah | Sewa bulanan yang mampu |
|---|---|
| 10% | RM 10,000 |
| 12% | RM 12,000 |
| 15% | RM 15,000 |
Jika perniagaan anda menanggung kos pekerja tinggi atau margin nipis, kekal di hujung rendah.
Berapa jualan diperlukan untuk sewa RM 15,000?
Bahagi sewa dengan sasaran nisbah: pada 15% anda perlukan RM 100,000 sebulan, dan pada 10% anda perlukan RM 150,000. Itu kira-kira RM 3,300 hingga RM 5,000 sehari selama 30 hari, setiap hari, termasuk hari Isnin yang lengang.
Bagaimana mengira titik pulang modal kedai?
Jualan pulang modal = (sewa + pekerja + kos tetap lain) dibahagi margin kasar.
- Jumlahkan kos tetap bulanan: sewa RM 15,000, pekerja RM 30,000 dan kos lain RM 15,000, jumlah RM 60,000.
- Tentukan margin kasar, iaitu baki setiap ringgit selepas kos barang atau bahan: katakan 60%.
- Bahagi: RM 60,000 dibahagi 0.6 = jualan RM 100,000 sebulan.
Di bawah RM 100,000 anda rugi; di atasnya setiap ringgit jualan menambah 60 sen keuntungan. Kaedah ini sesuai untuk farmasi dan klinik kerana ia menggunakan margin dan kos pekerja anda sendiri.
Bagaimana kenaikan sewa menjejaskan perniagaan?
Ambil kedai yang sama dengan jualan RM 150,000. Untung kasar RM 90,000, kos RM 60,000, jadi lebihan RM 30,000. Semasa pembaharuan, sewa naik 15% daripada RM 15,000 kepada RM 17,250:
| Sebelum | Selepas sewa naik 15% | |
|---|---|---|
| Sewa | RM 15,000 | RM 17,250 |
| Jualan pulang modal | RM 100,000 | RM 103,750 |
| Lebihan bulanan pada jualan RM 150,000 | RM 30,000 | RM 27,750 |
Sewa naik 15%, tetapi keuntungan jatuh 7.5% dan anda perlukan RM 3,750 jualan tambahan setiap bulan sekadar untuk kekal di tempat yang sama. Sebab itu klausa had kenaikan semasa pembaharuan penting; lihat apa yang boleh dibuat apabila tuan rumah menaikkan sewa.
Hab mana sesuai dengan tahap jualan anda?
Separuh tengah harga sewa yang diminta, daripada analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta. Jualan diperlukan dikira daripada sewa rendah pada 15% hingga sewa tinggi pada 10%.
| Hab | Sewa diminta sebulan | Jualan diperlukan sebulan |
|---|---|---|
| Damansara Uptown | RM 10,500 hingga RM 17,000 | RM 70,000 hingga RM 170,000 |
| TTDI | RM 11,500 hingga RM 23,000 | RM 77,000 hingga RM 230,000 |
| Kuchai Entrepreneurs Park | RM 10,000 hingga RM 13,000 | RM 67,000 hingga RM 130,000 |
| Taman Desa | RM 7,000 hingga RM 16,000 | RM 47,000 hingga RM 160,000 |
| Taman OUG | RM 5,000 hingga RM 13,000 | RM 33,000 hingga RM 130,000 |
| Kepong Baru | RM 5,800 hingga RM 9,000 | RM 39,000 hingga RM 90,000 |
Kawasan lain ada dalam indeks sewa kedai. Unit utama mungkin berbaloi pada nisbah lebih tinggi jika ia benar-benar meningkatkan jualan; mengapa jenama besar membayar sewa lebih tinggi menerangkan bila ia berbaloi.
Senarai semak sebelum menandatangani
- Anggaran jualan daripada angka anda sendiri, bukan angka tuan rumah
- Kira sewa campur semua caj, bukan sewa sahaja
- Jualan pulang modal di bawah jualan realistik, dengan ruang untuk bulan perlahan
- Kenaikan sewa semasa pembaharuan dimodelkan sebelum ubah suai
Ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan atau cukai.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Apakah nisbah sewa kepada jualan yang baik untuk kedai di Malaysia?
Adakah kos penghunian sama dengan sewa?
Bagaimana menganggar jualan sebelum membuka kedai baharu?
Bolehkah kedai utama mewajarkan nisbah sewa lebih tinggi?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Di mana sewa bilik pameran perabot, kabinet dapur atau jubin di KL dan Selangor?
Keluasan, muka depan, ruang muat turun lori, jalan utama atau lot tepi atau pinggir kawasan industri, dan contoh bajet RM 30,000 sebulan.
Kos ubah suai F&B di KL dan Selangor, dan berapa lama sewaan diperlukan
Cara menyusun bajet pembukaan F&B, merancang bilik sejuk dan peti sejuk besar, dan memadankan tempoh sewa dengan tempoh pulangan ubah suai.
Jenama F&B dan runcit asing: di mana buka kedai pertama di Malaysia
Bolehkah syarikat asing menyewa kedai, hab KL mana sesuai untuk kedai pertama, dan apa jenama China, Singapura, Korea dan Jepun perlu semak dahulu.